מחשבון מס שבח

לפני מכירת נכס, יש כל מיני דברים שצריך לקחת בחשבון. אחד מהם הוא תשלום מס שבח מקרקעין – סוג של מס רווח הון מתחום הנדל"ן, שנדרש על פי חוק מיסוי מקרקעין. עד שנת 2014, רוב מוכרי הנכסים קיבלו פטור מהמס, אך אז התרחשה רפורמה. גם כיום ניתן לקבל פטורים, אבל תנאי הזכאות השתנו, אז חשוב להבין כיצד אתם יכולים להימנע מהתשלום. כמו כן, נסביר לגבי חישוב מס שבח ליניארי, שעלול להיות מעט מסובך.

איך מבצעים חישוב מס שבח?

קודם כל, חשוב להבין מהו שבח. כלומר, על מה למעשה אתם משלמים? שבח הוא הרווח הנקי שלכם מעסקת המכירה – ההפרש בין סכום המכירה לבין סכום הרכישה, בניקוי סכומים מסוימים שהוצאתם לאורך שנות הבעלות על הנכס. הוצאות אלה למעשה מצטרפות לעלות הראשונית שהשקעתם על הדירה או הבית, וכך למעשה מתקבל שווי רכישה נטו. תשלום מס שבח הוא בגובה 25% מסכום זה.

זה אמנם נשמע פשוט, אבל כפי שהזכרנו בפתיח, חישוב מס שבח דורש ידע רב, ולכן מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מנוסה. אתם מוזמנים לפנות למשרדנו בכל שלב של תהליך המכירה, ואנחנו נסייע לכם להבין כמה מס שבח עליכם לשלם, נעזור לכם להבין האם אתם זכאים לפטור ולהשיג אותו, ונלווה אתכם בהיבטים חשובים נוספים הקשורים במכירת נכס.

עוד לפני שאתם פונים אלינו, אתם יכולים לקבל הערכה לגבי גובה תשלום מס שבח שלכם, באמצעות סימולטור מס שבח באתר של רשות המיסים.

מהו מס שבח ליניארי?

אז למה חישוב מס שבח כל כך מסובך? כי הוא כולל המון שיקולים שונים: מס שבח ליניארי (מיד נסביר), פטורים מלאים וחלקיים, דחיות, התאמות למדד, פחת על הדירה, מיסוי ריאלי ואינפלציוני ועוד. עבור מס שבח על מגרש החישוב אפילו מסובך יותר, אבל אנחנו נתמקד במאפיינים של תשלום מס שבח על נכס מגורים.

מס שבח ליניארי הוא למעשה פטור מס שבח חלקי, שנועד להגן עליכם אם רכשתם דירה לפני הרפורמה, ולאפשר לכם לבצע תשלום מס שבח רק על הזמן מאז שהתרחשה.

עבור חישוב מס שבח ליניארי, מחלקים את השבח באופן שווה, על פני כל התקופה בה החזקתם בנכס – ממועד הרכישה ועד מועד המכירה. עושים את זה, מכיוון שעל כל השבח שצברתם לפני שנת 2014, אתם לא צריכים לשלם מס. על שארית השבח, כאמור, עליכם לשלם 25% מס שבח.

דוגמה – חישוב מס שבח

נניח שרכשתם דירה בתחילת 2010 ב-2.5 מיליון ₪ ומכרתם אותה בדיוק עשר שנים לאחר מכן, תמורת 4 מיליון ₪. השבח שלכם (נתעלם לרגע מכספים שהוצאתם על הדירה, אותם ניתן לקזז), הוא 1.5 מיליון ₪. נחלק את הסכום ב-10 (מספר שנות ההחזקה בנכס), ונקבל כי השבח בכל שנה היה 150 אלף ₪. תשלום מס שבח יתבצע על שש שנים (2014-2020) ולכן השבח שחייב במס הוא 750 אלף ₪. וכמה תשלמו? את הסכום האחרון נכפיל ב-25%, כלומר 187,500 ₪.

מה לא נכלל בתוך תשלום מס שבח?

אם הסכום הזה מפחיד אתכם, אנחנו שוב מזכירים כי את גובה תשלום מס שבח ניתן להקטין, באמצעות קיזוז הוצאות. למשל, אם הוצאתם חצי מיליון ₪ בעשרות שנות הבעלות על הדירה, השבח הוא למעשה רק מיליון ₪, השבח שחייב במס הוא 600 אלף ₪ והתשלום – 150 אלף ₪. מעודד, לא? אלה כמה מההוצאות שאפשר לקזז, ולא לכלול במסגרת חישוב מס שבח:

• הוצאות על רכישת הדירה והחזקתה – כמו תיווך, מיסוי מקרקעין (מס רכישה, היטל השבחה), שיפוצים וכו'.
• ריבית משכנתא – רכיב הריבית נחשב בתור חלק משווי הרכישה.
• פחת – מדובר בפחת על מרכיב הבניה, אותו ניתן לקזז במקרים מסוימים.

איך אפשר לקבל פטור מתשלום?

עד הרפורמה, ניתן פטור מס שבח לכל מי שלא מכר או מכרה דירה בארבע השנים שקדמו למכירה הרלבנטית, או אם כן מכרו אבל לא ניצלו את הפטור. כיום, יש רשימה ארוכה יש פטורים עבור כל מיני מקרים ותרחישים, ולכל מיני אוכלוסיות. מוכרי נכסים רבים עדיין מצליחים להימנע מלבצע תשלום מס שבח בפועל, או לפחות נהנים מאחד הסוגים של פטור חלקי.

הפטורים נועדו לדירות מגורים בלבד, כדי לעודד הורדת מחירים ושיפור דיור. בדיוק מסיבה זו בוטל הפטור על תשלום מס שבח כל ארבע שנים, שהיטיב בעיקר עם רוכשי דירות להשקעה.

כדי לקבל את אחד הפטורים, הדירה שאתם מוכרים צריכה לעמוד בהגדרה של "דירה מגורים מזכה": דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה ונמצאת בבעלות פרטית; משמשת או מיועדת למגורים (כולל בשכירות); שימשה בעיקר למגורים לפחות ב-80% מתקופת חישוב השבח ו/או בארבע השנים שלפני המכירה.

הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור מס שבח דירה יחידה. כדי לקבל אותו עליכם להיות תושבי ישראל (או תושבי חוץ בלי דירה במדינה בה אתם תושבים). את הפטור מקבלים בכל שנה וחצי (18 חודשים), אם אתה מוכרים דירה יחידה, שהייתה בבעלותכם לפחות ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

מה ההבדל בין פטור לבין דחיית תשלום מס שבח?

מעבר לזה, יש גם פטור מס שבח על דירה בירושה (מיד נרחיב), פטור למשפרי דיור ואחרים. כמו כן, יש מקרים בהם ניתנת דחיית תשלום מס שבח ולא פטור של ממש, וחייבים לשים לב להבדל.

בניגוד לפטור, שמשמעותו תשלום מס שבח אפסי (או חלקי), דחייה היא למעשה פטור זמני בלבד. אנשים שמקבלים דירה במתנה או מתוקף הסכם גירושין לא משלמים מס שבח, אך כאשר ימכרו את הדירה יצטרכו לשלם גם על התקופה מאז שקיבלו את הדירה, וגם על התקופה הקודמת, מאז שנרכשה על ידי מי שהעבירו להם את הדירה (אלא אם, כמובן, יהיה להם פטור מסיבה אחרת).

גם קבלה של דירה בירושה היא מתנה, ולכן גם במקרה כזה מקבלים דחייה, אך במקרים רבים היא הופכת לפטור מלא. אם ירשתם דירה ואתם רוצים למכור אותה, חשוב לבדוק האם אתם יכולים לקבל פטור מס שבח על דירה בירושה.

איך פורסים תשלום מס שבח?

למורכבות של חישוב מס שבח יש סיבה נוספת: מס שבח ניתן לפריסה. זהו יתרון עבור אנשים מסוימים, אז חשוב להכיר את האפשרות ולבדוק אותה. בכמה מילים, רשות מיסוי מקרקעין מאפשרת לפרוס את תשלום מס שבח לשנים (בחלוקה שווה עבור כל שנה) – או לארבע שנים או למספר השנים בהן הנכס היה בבעלותכם, לפי התקופה הקצרה מבין השתיים. זו אפשרות שזמינה רק לאנשים שמדווחים למס הכנסה כחוק.

לסיכום

בכל רכישת או מכירת נדלן מיסים משחקים תפקיד חשוב. כדי שתוכלו לקבל את ההחלטות הטובות, המושכלות והמשתלמות ביותר, אתם צריכים להכיר את הסוגים השונים של מיסוי מקרקעין. משרד שמאות מקרקעין מרום גולי כאן כדי לעזור לכם.