מיסוי מקרקעין – מס שבח

אחד המושגים החשובים והנפוצים ביותר בתחום הנדל"ן הוא מס שבח. מתי צריך לשלם אותו, איך יודעים אם יש זכאות לפטורים וכיצד מקבלים החזר מס שבח? כל מה שאתם צריכים לדעת

כאשר מוכרים דירה, או כל נכס מקרקעין אחר, החוק דורש תשלום מס על הרווח שנוצר. זה נקרא מס שבח, על שם השבחת הנכס מהרגע שרכשתם אותו ועד למועד המכירה. כלומר, אם רכשתם דירה במיליון שקלים ואתם מוכרים אותה במיליון שקלים וחצי, תצטרכו לשלם מס על ההפרש – 500,000 ₪. גובהו של מס שבח הוא 25%, אבל בפועל החישוב יותר מסובך מכך. במאמר זה נסביר איך מחשבים מס שבח, איך בכלל מעריכים את עליית ערך הנכס ובאילו מקרים ניתן לקבל פטור מס שבח.

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

ראשית, חשוב להדגיש כי מס שבח אינו היטל השבחה, אלה שני דברים שונים. מס שבח משלמים על עלייה בשווי הנכס, בעוד היטל השבחה יש לשלם במקרים של עליית ערך, שהתרחשה כתוצאה מהחלטה של וועדה מקומית לתכנון ולבנייה: אישור תוכנית או מתן היתרים מסוימים. בחלק מהמקרים, שווי השבח של נכס מקרקעין כולל גם השבחה או השבחות, וזה בהחלט עשוי להיות מבלבל.

מתי משלמים מס שבח?

כמעט כל אירוע של מכירת נכס מקרקעין מצריך תשלום של מס שבח, מהסיבה הפשוטה שלרוב ערך הנכסים עולה עם הזמן. קיימת עלייה טבעית של ערכי דירות ובתים, בעיקר באזורים מבוקשים. בנוסף לזה, בכל פעם שאתם עורכים שיפוץ, הרחבה או שדרוג בנכס המגורים שלכם, אתם משביחים אותו וגורמים לשוויו לצמוח. למרות כל זה, עד לשנת 2014 תשלום מס שבח לא היה נפוץ בכלל, מכיוון שמוכרי הנכסים זכו במרבית המקרים לפטורים מתשלום על השבח.

באותה שנה חלה רפורמה מקיפה בתחום, אשר שינתה לחלוטין את מערך הפטורים וצמצמה באופן משמעותי את כמות הפעמים בהן מוענק פטור מס שבח. לכן, לקראת מכירה חשוב מאוד לבצע הערכת שווי של הנכס באמצעות שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה, שיידע להעריך בדיוק מהו גובה השבח בתקופת המגורים שלכם ובהתאם לכך, כמה מס שבח עליכם לשלם.

שימו לב: יש מקרים מסוימים בהם העברת זכויות על נכס לא נחשבים בתור אירוע מס, ולכן לא מצריכים תשלום מס שבח. למשל, העברת דירה בעקבות פסק דין במסגרת גירושין, בין בני הזוג או בינם לבין ילדיהם, לא נחשבת כמכירה ולא דורשת מיסוי מקרקעין מס שבח.

איך מחשבים מס שבח?

כאמור, גובהו של מס שבח הוא 25% מההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של נכס. עם זאת, כחלק מהרפורמה שהזכרנו קודם, בפועל יש לשלם מס שבח רק על החלק של עליית הערך שנוצר אחרי שנת 2014. כלומר, עליכם להבין מהו החלק היחסי של השבח בכל שנה שבה החזקתם את הנכס, ובהתאם לכך לחשב מס שבח ליניארי. נשמע מסובך? הנה דוגמה שתפשט עבורכם את המושג מס שבח ליניארי:

נניח שרכשתם דירה בתחילת 2008 במיליון שקלים, ומכרתם אותה בסוף 2019 ב-2.2 מיליון שקלים. נוצר שבח בסך 1.2 מיליון שקלים, על פני תקופה של 12 שנים. כלומר, באופן יחסי הנכס חווה עליית ערך של 100,000 ₪ בכל שנה. מס שבח יש לשלם רק על עליית הערך לאחר 2014, כך שלמעשה תצטרכו לשלם 25% מתוך 500,000 ₪ (100,000 ₪ כפול חמש שנים) – מס שבח בגובה 125,000 ₪.

מעבר לזה, חשוב מאוד לדעת שמעליית ערך של נכס ניתן לקזז עלויות שהביאו להשבחתו, וכך להוזיל מס שבח שיש לשלם בגינו. נחזור לאותה דוגמה: אם במהלך 12 השנים בהן החזקתם בנכס, השקעתם בו 600,000 ₪ (הוצאות על שיפוץ, שמאי מקרקעין, עורך דין, מס רכישה וכו'), אז את הסכום הזה ניתן לקזז מעליית הערך בגובה 1.2 מיליון שקלים שחישבנו. כלומר, תצטרכו לשלם מס שבח רק על 250,000 ₪ (62,500 ₪).

איך יודעים כמה כספים השקעתם בנכס? ההמלצה היא תמיד לשמור את כל החשבוניות על הוצאות במהלך תקופת מגורים בדירה, אבל ברור שלא כולם מודעים לכך או זוכרים לעשות את זה. לכן, כדאי לייצר שומת מקרקעין בעזרת שמאי מומחה, שיעריך כמה הוצאתם על שיפוצים ודברים אחרים במשך השנים.

כיצד משלמים מס שבח?

תשלום מס שבח יש לבצע עד 60 ימים ממועד מכירת נכס. את התשלום מעבירים למשרד האזורי במנהל מס מקרקעין (אפשר גם לעשות את זה בצורה מקוונת), לאחר ביצוע שומה עצמית מס שבח. כלומר, אתם מחשבים בעצמכם את גובה המס שעליכם לשלם, ומקבלים מרשות המיסים הודעה על הסכום עליו הצהרתם. שימו לב: בחלק מהמקרים עורכת הרשות שומה משלה ודורשת מס שבח גבוה מזה ששולם. ניתן לערער על החלטה כזו.

כפי שאתם ודאי מבינים, בתהליך של תשלום מס שבח כדאי להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין. משרדנו, מרום גולי שמאות מקרקעין, מנוסה מאוד בייעוץ לגבי שומה עצמית מס שבח ובהתמודדות עם ערעורים בנושא.

איך מקבלים פטור מס שבח?

למרות הרפורמה שצמצמה את כמות הפטורים, עדיין ניתן לקבל במקרים מסוימים הנחה או פטור מס שבח מלא. תנאי מקדים: הדירה שמוכרים צריכה לעמוד בתנאים להגדרתה בתור דירה מזכה – דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה לגמרי, שנמצאת בבעלות או בחכירה לדורות (למעלה מ-25 שנים) פרטית, אשר טרם המכירה רוב השטח שלה שימש לצורך מגורים.

אם אתם מוכרים דירה מזכה, יש סבירות גבוהה לכך שאתם זכאים להנחה או פטור מס שבח כלשהו. יש שלל מסלולים לקבלת פטור מסיבות שונות, אז כדאי לבדוק איזה מהם הכי רלבנטי ומשתלם עבורכם. לדוגמה: ניתן לקבל פטור מס שבח על במכירת דירה יחידה, במכירת דירה מירושה, במכירת שתי דירות ובשלל תרחישים נוספים.

האם ניתן לקבל החזר מס שבח?

אם מכרתם בעבר נכס מקרקעין ושילמתם מס שבח, יכול להיות שאתם זכאים להחזר כלשהו. ייתכן כי שילמתם סכום גבוה מדי, ואפילו שזה התגלה במשך השנים ושמבחינת רשות המיסים מגיע לכם החזר מס שבח. ניתן לבדוק אם אכן יש לכם אפשרות לקבל החזר מס שבח, באתר של רשות המיסים, על ידי הזנה של מספר תעודת הזהות שלכם. מי יודע? אולי תגלו שיש לכם יתרת זכות שלא ידעתם עליה.

האם גובים מס שבח על תמ"א 38?

אין ספק שתוכנית תמ"א 38 משביחה דירות ובניינים, וגורמת באופן ישיר לעליית ערך של נכסים, אבל לא תמיד צריך לשלם על תמ"א 38 מס שבח. במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג בניין קיים) יש פטור מס שבח, אך במסגרת תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי) מקבלים פטור רק בחלק מהמקרים.