דירות/בתי יוקרה אינם מהווים מוצר "מדף", אלא נכסים מיוחדים ונדירים מבחינת מאפייניהם, כגון: שטח החלקה, שטח הבית הבנוי, העיצוב והתכנון המיוחדים, איכות הבניה, מיקום וכיו"ב. נכסים אלו כלולים בקבוצת הנכסים המיוחדים שלגביהם כמעט ואין תג מחיר – מספר הקונים בכח של נכסים מסוג זה הנו מצומצם וקטן למדי.
לפיכך, לנכסים אלו אין שווי שוק ונכון יותר להעריך אותם במונחים של מחיר וזאת בהיעדר שוק חופשי, הכולל מספר רב של קונים מצד אחד ומוכרים מצד שני, לנכסים דומים.
בנכסי יוקרה מושקע הון וממון רב והוא נבנה תוך מלאכת מחשבת ראויה לשמה. אולם, חלק מהקונים של נכסים מסוג זה, ירצו לרכוש נכס בהתאם לטעמיהם האישיים והמיוחדים, שאינם חופפים בהכרח את הטעמים של הנכס המוצע. בהתאם לכך, באומדן השווי יש להביא בחשבון עלות בנייה מקובלת של נכסים ברמה גבוהה ולא עלות הבניה בפועל של הנכס המוערך כשלעלות זו מתווסף שווי הקרקע בהתאם לעסקאות השוואה בסביבה, תוך ביצוע התאמות נדרשות.
מנגד, ראוי להדגיש כי קונה מסוים ומיוחד, אשר מבחינתו הסובייקטיבית, הנכס תואם את מכלול טעמיו, עשוי לשלם מחיר הגבוה יותר מהסכום המצרפי של עלות הנכס, היות ועדיף לו לשלם את אותו מחיר מסוים, על פני חלופה אחרת של בניה עצמית, שכן כלל לא בטוח כי מוצעת קרקע פנויה וזמינה הדומה לנכס הנדון מבחינת מיקום, גודל, צורה וכו' התואמת את צרכיו של אותו קונה מיוחד וגם אם כן, הרי שייתכן שאותו קונה מסוים יעדיף לשלם סכום גבוה יותר, ובכך לחסוך את מימד הזמן הכרוך בתכנון, התקשרות עם בעלי מקצוע וכו' עד להשלמת בניית הנכס החלופי.
לביצוע חוות דעת שמאית לדירות/בתי יוקרה השאירו פרטים ונחזור בהקדם.
תקציר
שתפו את המאמר
מאמרים אחרונים
