תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ביולי 2018, שינה את כללי המשחק עבור בעלי נכסים רבים ברחבי הארץ. בעלי נכסים אשר מבינים את ההשלכות יכולים לתזמן עסקאות נדל"ן בצורה חכמה יותר ולמנוע תשלום היטל השבחה מיותר.
מה זה תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה?
תיקון 126 הוא שינוי מהותי בסעיפי חוק התכנון והבנייה הנוגעים להיטל השבחה. עד לאישור התיקון, עיריות ורשויות מקומיות גבו היטל השבחה גם בגין אישור תוכנית כוללנית, שהיא תוכנית מתאר כללית שאינה מאפשרת באופן ישיר הוצאת היתרי בנייה. תיקון 126 לחוק מהווה תגובה לפרשיית תא/5000, תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב, בגינה קיבלו בעלי נכסים רבים שומות היטל השבחה בסכומים גבוהים.
על פי התיקון לחוק, תוכנית כוללנית אינה נחשבת תוכנית משביחה לצורך חיוב היטל השבחה ולפיכך אין לגבות היטל מיד עם אישורה. החיוב נדחה למועד מאוחר יותר, כאשר מאושרת תוכנית מפורטת המבוססת על תוכנית המתאר הכללית.
מה ההבדל בין תוכנית כוללנית ותוכנית מפורטת?
ההבחנה בין שני סוגי התוכניות נמצאת בלב ליבו של תיקון 126. תוכנית כוללנית קובעת מדיניות תכנונית כללית עבור עיר או אזור. היא מגדירה ייעודי קרקע, צפיפויות ועקרונות תכנון, אך אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה. דוגמה בולטת היא תא/5000, שאושרה בדצמבר 2016 והגדירה מדיניות תכנונית כוללת לתל אביב-יפו.
תוכנית מפורטת, לעומת זאת, מגיעה לרמת המגרש הבודד. היא כוללת הוראות ספציפיות לגבי זכויות בנייה, קווי בניין ושימושים מותרים בנכסים, ועל בסיסה ניתן לגבות היתרי השבחה.
השלכות מעשיות של תיקון 126:
- בעת אישור תוכנית כוללנית אין חיוב מיידי בהיטל השבחה
- אישור תוכנית מפורטת הנגזרת מתוכנית כוללנית מהווה מועד לחיוב היטל השבחה
- גובה היטל השבחה מחושב על פני שתי התוכניות יחד
מתי משלמים היטל ההשבחה לפי תיקון 126?
לפי התיקון לחוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית כוללנית נדחה למועד מימוש הזכויות, כלומר מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה או חתימת הסכם שכירות ארוך טווח.
כאשר מגיע מועד המימוש, הוועדה המקומית מחשבת את ההשבחה שנצברה מהתוכנית הכוללנית והתוכנית המפורטת אשר אושרה לאחריה.
דחיית החיוב מצד אחד מקלה על בעלי הנכסים בטווח הקצר, ומצד שני עשויה ליצור חבות מצטברת גבוהה יותר בעתיד. לכן, מומלץ לבעלי נכסים לקבל ייעוץ שמאי בשלב מוקדם כדי להבין מה צפוי להם במועד המימוש.
שומה מקדמית לפי תיקון 126
אחד החידושים המרכזיים במסגרת תיקון 126 הוא מנגנון של שומה מקדמית. בעל נכס אשר מעוניין לדעת מה צפוי לו בעתיד יכול לפנות לוועדה המקומית בכל עת ולבקש שתבצע שומת השבחה לגבי הנכס.
הוועדה המקומית מחויבת לבצע את השומה תוך 90 יום מהגשת הבקשה, ושומה זו אינה מחייבת בתשלום היטל השבחה. היא נועדה רק לבדיקת גובה ההשבחה באותה נקודת זמן, והתשלום עצמו מתבצע רק במועד המימוש.
יתרונות של שומה מקדמית:
- ודאות תכנונית: יודעים מראש כמה היטל השבחה משלמים
- תכנון פיננסי: אפשר לתכנן מראש הוצאות הקשורות למכירת דירה
- הגשת ערעור: ניתן לערער על גובה היטל השבחה בשל מוקדם, עוד לפני מועד התשלום
- זיהוי טעויות: שמאי מקרקעין יכול לבחון את השומה ולאתר שגיאות
מה קורה בנכסים שחוייבו בהיטל השבחה לפני תיקון 126?
אחד ההיבטים המורכבים ביותר בתיקון 126 הוא נכסים עבורם הוצאה שומת היטל השבחה לפני כניסת התיקון לתוקף, כגון בגין תא/5000 בתל אביב.
ישנם מספר תרחישים:
- על נכס שנמכר לפני 9 ביולי 2018 חלים הכללים הישנים. רוכש הנכס (הבעלים הנוכחי) אינו מחויב בהיטל השבחה בגין תוכנית כוללנית
- היטל השבחה על נכס שנמכר אחרי 9 ביולי 2018 עובר לרוכש, אשר יצטרך לשלם בעת מימוש זכויות עתידי
- שומות שהוצאו ועליהן הוגש ערר לפני כניסת התיקון: הסדרים ספציפיים חלים על כל מקרה
השפעת תיקון 126 על תב״ע תא/5000
תוכנית תא/5000 הפכה לאבן הבוחן המעשית לתיקון 126. בשנת 2017, כאשר החלה הוועדה המקומית לתל אביב לשלוח שומות היטל השבחה לבעלי נכסים, פרץ גל של מחאה. בעלי נכסים בשכונות הדרומיות של תל אביב ויפו קיבלו שומות של עשרות אלפי שקלים על דירות מגורים, מבלי שבוצעה שום בנייה.
לאחר תיקון 126, המצב השתנה. בעלי נכסים שמכרו לאחר יולי 2018 נדרשו להסביר לקונים שהיטל ההשבחה בגין תא/5000 יכביד עליהם בעתיד, דבר שהשפיע על מחירי העסקאות ועל המו"מ. הכרת המצב התכנוני לאשורו עזרה למוכרים לנהל משא ומתן מושכל יותר.
כיצד תיקון 126 משפיע על תזמון עסקאות נדל"ן?
תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה יצר אסימטריה מעניינת בשוק הנדל"ן. נניח שאדם קונה נכס לפני אישור תוכנית כוללנית, ומוכר אותו לאחר אישורה אך בטרם אושרה תוכנית מפורטת. במצב כזה, הוא פטור מתשלום היטל השבחה בעוד דווקא רוכש הדירה יישא בחיוב בעתיד.
לכן, ישנן שאלות שכדאי להעלות לפני כל עסקה:
- האם על הנכס חלה תוכנית כוללנית שטרם הובילה לתוכנית מפורטת?
- האם הוצאה שומה בגין תוכנית כוללנית? אם כן, מתי?
- האם חוזה המכירה נחתם לפני או אחרי כניסת תיקון 126 לתוקף?
- האם ניתן לערער על השומה ולהפחית את הסכום?
מרום גולי שמאות מקרקעין: ייעוץ בהיטל השבחה
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין מתמחה בניתוח חבויות היטל השבחה בהקשר לתוכניות כוללניות ומפורטות, לרבות השלכות תיקון 126. מניסיוננו, בעלי נכסים רבים אינם מודעים לכך שמועד עסקת המכר שלהם עשוי לשנות את זהות החייב בהיטל.
ניתן להזמין חוות דעת שמאית במסגרתה נבחן את מצב התכנון החל על הנכס, נאמוד את גובה היטל ההשבחה הצפוי ונבנה אסטרטגיה מושכלת לתזמון העסקה. אם אתם חולקים על שומת היטל השבחה, שמאי מקרקעין מוסמך יכול לייצג אתכם בפני הגורמים השונים ולחסוך לכם כסף רב.
שאלות ותשובות על השפעה תיקון 126 על היטל השבחה
מה קובע תיקון 126 לגבי היטל השבחה?
על פי תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית כוללנית אינה גוררת חיוב בהיטל השבחה. כלומר, הרשות המקומית רשאית לגבות היטל השבחה רק לאחר מימוש זכויות במסגרת תוכנית מפורטת הנגזרת מאותה תוכנית כוללנית.
מי משלם היטל השבחה בגין תוכנית כוללנית במכירת הנכס?
לפי תיקון 126, חבות בהיטל השבחה על נכס שנמכר אחרי כניסת התיקון לתוקף עובר מהמוכר לרוכש. רוכש הנכס ישלם את היטל השבחה כאשר יממש בעתיד את זכויותיו בנכס, בין אם על ידי בנייה או מכירה.
מהי שומה מקדמית לפי תיקון 126?
שומה מקדמית היא שומת היטל השבחה שבעל נכס רשאי לבקש מהוועדה המקומית בכל עת, ללא קשר למועד מימוש הזכויות. הוועדה מחויבת לבצע שומה תוך 90 יום אוינה מחייבת בתשלום מיידי, אלא מספקת ודאות תכנונית ומאפשרת להתכונן מראש לגובה ההיטל העתידי.
האם ניתן לערער על שומת היטל השבחה בגין תוכנית כוללנית?
כן. גם על שומה מקדמית וגם על שומה רגילה ניתן להגיש ערעור לועדת הערר המחוזית. ערר מוגש על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, שבוחן את חישובי הועדה ומציג שומה נגדית. במקרים מסוימים ניתן להפחית במידה ניכרת את סכום ההיטל.
כיצד השפיע תיקון 126 על תא/5000 בתל אביב?
תוכנית תא/5000 הייתה הטריגר לחקיקת תיקון 126. לאחר אישור התוכנית בשנת 2016 שלחה עיריית תל אביב שומות היטל השבחה לבעלי נכסים רבים, אשר הביעו מחאה. תיקון 126 קבע כי במסגרת עסקאות שנחתמו אחרי כניסתו לתוקף בגין נכסים שחלה עליהם תא/5000, עובר החיוב בהיטל השבחה לקונים.
האם תיקון 126 חל על כל תוכניות המתאר בישראל?
תיקון 126 חל על כל תוכנית המוגדרת כתוכנית כוללנית לפי חוק התכנון והבנייה, כלומר תוכנית מתאר עירונית שאינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה. הוראות המעבר של התיקון קבעו הסדרים שונים עבור תוכניות שאושרו לפני כניסתו לתוקף.
