דמי היוון, דמי חכירה, דמי רכישה, דמי פיצול: המדריך המלא

חשוב להכיר את התשלומים השונים שיש לשלם לרשות מקרקעי ישראל – רמ"י – במושבים ובקיבוצים, ואת ההבדלים ביניהם. כמה עולה חכירת מגרש? איך מבצעים פיצול מגרש? ומה לגבי נחלה חקלאית? כל התשובות במאמר

אי אפשר לדבר על שמאי מקרקעין מבלי להזכיר את רשות מקרקעי ישראל, או רמ"י בקיצור, שבשנת 2013 החליפה את מנהל מקרקעי ישראל הוותיק. מטרת הרשות הממשלתית לנהל את כל הקרקעות בארץ, אשר לא מוחזקות בידיים פרטיות, ואלה כמעט כל הקרקעות.

למעשה, 93% מהן שייכות למדינה, לקק"ל או לרשות הפיתוח, וכולן נמצאות תחת אחריותה של רמ"י שמקצה אותן למטרות שונות (מגורים, חקלאות וכו').

כחלק מתפקידה השוטף, הרשות מספקת שירותים שונים לחוכרים, להם זכויות שונות בקרקעות. השירותים, וכן פעולות נוספים שהם יכולים לבצע, לא מגיעים בחינם, ולכן חשוב להכיר את התשלומים השונים.

האם אתם יודעים מה ההבדל בין דמי חכירה לבין דמי רכישה? מזה דמי היוון? ומתי צריך לשלם דמי פיצול? קבלו את המדריך המלא לבעלי זכויות מקרקעין במושבים ובקיבוצים.

על מה משלמים דמי חכירה?

כאמור, רוב הקרקעות מחוזקות בידי המדינה, אך ניתן לקבל בהן זכויות שונות, כולל למגורים בנכסים אשר נמצאים בשטחן. כדי לגור בנכס כזה, צריך לשלם דמי חכירה שהם דמי שימוש שנתיים על השימוש בקרקע. חכירת מגרש בקרקע עירונית נעשית לתקופה של 49 שנים, ולכן נחשבת "חכירה לדורות" (ההגדרה של שכירות ליותר מ-25 שנים).

הקרקע נותרת בידי המדינה, אך בעת תשלום דמי חכירה זכויות מסוימות בה עוברות לחוכרים. יש שתי דרכים לשלם דמי חכירה, שנקבעים על פי שווי הנכס:

• תשלום שנתי – משלמים על השימוש בקרקע, על פי הייעוד שנקבע לה, בכל שנה מחדש.
• תשלום חד פעמי – מהוונים ומשלמים מראש את התשלום לתקופה כולה. מה זה "מהוונים"? מיד נסביר, אתם יכולים לנחש כי דמי היוון קשורים לזה.

אגב, כאשר מדובר על דמי חכירה של נחלה חקלאית התנאים קצת שונים.

החכירה היא לתקופה כפולה (49+49 = סה"כ 98 שנים), כדי להפוך השקעה בקרקע לכדאית. דמי חכירה נקבעים בהתאם לייעוד הספציפי של הקרקע.

מדוע משלמים דמי היוון?

היוון הוא חישוב כלל התשלומים לתקופת החכירה, תוך התחשבות בערך התשלומים העתידיים. כאשר משלמים מראש על זכויות בקרקע ל-49 שנים, יש לקחת בחשבון את עליית מדד המחירים, אשר תגרום לכך שבמשך השנים ערך הכסף יפחת.

לאחר תשלום דמי חכירה מהוונים על נכס, ניתן לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כדי להוון יש לשלם דמי היוון, שגובהם נקבע על ידי רמ"י.

אם מבצעים היוון, מקבלים את הזכות למכור את הנכס ללא הסכמת הרשות ומבלי לשלם על העברת זכויות, וכן לא משלמים על קבלת היתרים לתוספות בניה, פיצול או שינוי ייעוד הנכס. אם לא מהווים ומשלמים דמי חכירה שנתיים, נשארים עם זכויות לא מהוונות, שהן פחותות בהרבה.

ניתן לבצע היוון בכל שלב בתקופת החכירה, בניכוי מה שכבר שולם במסגרת דמי חכירה על הנכס עד אז. זה אפשרי אם לא בוצעו חריגות בניה ואם אין חובות לרשות.

כאמור, התשלום נקבע כאחוז מסוים משווי הקרקע, אשר נקבע על פי שומה מעודכנת של שמאי מקרקעין מטעם רמ"י.

בעלי זכויות בנכסים למטרות שונות (מגורים, חקלאות, תעשייה וכו') יכולים להגיש בקשה להיוון, באמצעות טופס מיוחד ובצירוף המסמכים הדרושים.

מתי משלמים דמי רכישה?

יש גם אפשרות להפוך חכירת מגרש או נכס לרכישה, ולקבל את מלא הזכויות למגורים, הקיימות והעתידיות.

לשם כך, משלמים דמי רכישה בסך 33% משווי הקרקע. לאחר מכן אין צורך לשלם לרשות על בניה בשטח, פיצול מגרש או העברת זכויות, גם כאשר משכירים לאנשים שאינם בני משפחה.

יש שתי דרכים לשלם דמי רכישה:

• בפעימה אחת.
• על ידי תשלום דמי כניסה בסך 3.75% והשלמה ל-33% במועד המימוש, שמתרחש במעמד של מכירה או פיצול מגרש.

באיזה מקרים משלמים דמי פיצול?

כרגע הזכרנו פיצול מגרש, אבל מה זה אומר? זוהי אפשרות שניתנת לבעלי מגרשים במושבים, לפיצול חלקת מגורים של נחלה חקלאית. כדי לפצל, בעלי הזכויות צריכים להגיש בקשה, אך עוד קודם לכן עליהם להצטרף להסדר.

לשם כך יש להעביר למחלקה החקלאית של רמ"י את המסמכים הבאים: טופס בקשה, תשריט חתום ובו מסומנת חלקת המגורים שרוצים לפצל, אישור לרישום זכויות בטאבו, התחייבות האגודה החקלאית לעמוד במכסת יחידות דיור, אשר נקבעה במסגרת תמ"א 35.

הבקשה תאושר בתנאים הבאים: הרישום בטאבו תקין, לא קיימים בנחלה שימושים לא מוסדרים, מגישי הבקשה מתגוררים בנחלה ושילמו 3.75% מערך הקרקע (חלקת המגורים).

בחלקת מגורים ניתן לבצע פיצול מגרש פעמיים, אך הפעם השנייה אפשרית רק לאחר שבוצע הפיצול הראשון והושלם תשלום של 33%, ואחרי אישור תב"ע מסודרת.

מלבד התשלום, שכפי שבטח שמתם לב זהה לתשלום על רכישה, דמי פיצול כוללים גם דמי היוון.

מעבר לזה, יש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על השבחת הזכויות, ובמקרים מסוימים גם מס רכישה לרשויות המס.

איך יודעים מה כדאי לעשות?

אם אתם לא בטוחים אילו מהתשלומים רלבנטיים עבורכם, או זקוקים לעזרה באחד התהליכים, אתם מוזמנים לפנות למשרד שמאות מקרקעין – מרום גולי.

משרדנו מלווה בעלי זכויות מול רמ"י והרשויות השונות, בנושאים שונים כולל חכירה, מכירה ופיצול.

נעזור לכם להבין את גובה העלויות, נבצע שומות מקרקעין נגדיות במקרי הצורך, נגיש בקשות ונעזור לכם להשלים הליכים מורכבים.

אנחנו מאוד מנוסים, ומבינים את הצרכים הייחודיים של כל לקוח ולקוחה.

העבודה שלנו מבוססת על יושרה ללא פשרות ונאמנות מוחלטת לאינטרסים של הלקוחות, שנהנים מיחס אישי ומרקורד מוכח של הצלחות.