שמאי מכריע – הליך הגשת השגה

שמאי מכריע מה הוא ומתי משתמשים בו? איך מתקבלות החלטות שמאי מכריע? כל המידע על הליך השגה לגבי מחלוקות על נכסים

בעלי נכסים נאלצים, מפעם לפעם, להתמודד עם מצבים מורכבים ועם החלטות של גופים, כמו וועדות מקומיות לתכנון ובנייה או רשות מקרקעי ישראל. מטבע הדברים, לפעמים נוצרים חילוקי דעות, ואז נדרש אדם שיכריע בין הצדדים. אדם זה הוא שמאי מקרקעין, בעל מעמד של שמאי מכריע.

מה זה שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין מוסמך, אשר נבחר על ידי ועדה מיוחדת של משרד המשפטים, לכהן כמעין שופט לענייני מקרקעין. שמאים אלה נבחרים בהליך קפדני, במהלכו בוחנת הוועדה קורות חיים, שומות אחרונות שנערכו על ידי המועמדים ושומות בולטות נוספות מעברם, לרבות כאלה שהיו מעורבות בהליך השגה של שמאי מכריע או בהליך ערעור. לאחר בחירתם, הם ממלאים את התפקיד במשך 10 שנים או עד שמגיעים לגיל 70, המוקדם מביניהם.

שמאי מכריע מתמנה בעקבות בקשה של בעלי נכסים, או של וועדות מקומיות, והוא פוסק לגבי מחלוקות שונות. החלטות שמאי מכריע מתקבלות לאחר בחינת שומות של שמאי מקרקעין משני הצדדים, וכן שמיעת הצדדים במסגרת דיון.

שמאי מכריע באילו מקרים הוא נדרש?

אלה שני המקרים הנפוצים ביותר לקבלת החלטות שמאי מכריע:

מחלוקת בנושא היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שגובה ועדה מקומית לתכנון ובנייה, בשלושה תרחישים: אישור תב"ע, מתן הקלה או הענקת היתר לשימוש חורג, כל עוד אלה השביחו נכס (העלו את ערכו). אם אתם לא מסכימים עם גובהו של היטל השבחה שנדרשתם לשלם, אתם יכולים לבקש מינוי של שמאי מכריע, על מנת שיקבע מי צודק וכמה כסף עליכם להעביר לוועדה. אם לדעתם אתם לא אמורים לשלם היטל השבחה בכלל, לא ניתן לבקש שמאי מכריע, אלא יש לפנות לוועדת הערר המחוזית ולהגיש ערעור.

מחלוקות בנושא פיצויים על ירידת ערך

יש מקרים בהם אישור תוכנית דווקא מזיק לכם, וגורם לירידת ערך הנכס שלכם. במקרים כאלה אתם רשאים לתבוע פיצויים, ואם אתם לא מרוצים מההחלטה לגבי גובה הפיצויים, אתם יכולים לבקש למנות שמאי מכריע.

מקרים נוספים בהם נדרש שמאי מכריע: פסיקה בהשגה שניה על שומות של רמ"י, פסיקה בערעור על פיצויי הפקעת נכסים, ייעוץ לוועדות ערר מחוזיות.

בקשה למינוי שמאי מכריע

כדי שימנו שמאי מכריע לתיק שלכם, עליכם קודם כל לפנות לשירותיו של שמאי מקרקעין מטעמכם, אשר ילווה אתכם לפני ותוך כדי התהליך. קודם כל, השמאי יבחן את נכונות המידע בשומה שקיבלתם. הוא יוודא כי פרטי הנכס, רישום הזכויות, התוכניות וכו' תקינים, וכן יבדוק את העילה לחיוב בתשלום של היטב השבה, או את ההחלטה לגבי גובה הפיצויים על ירידת ערך. אם יש טעות בשומה, יש אפשרות לבקש את תיקונה, ואז לבחון אותה מחדש לאחר מכן.

אין טעות בשומה?

אפשר להתקדם להליך ההשגה. כך יפעל עבורכם שמאי מקרקעין:

• פנייה ליושב ראש מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.
• עריכת שומה מדויקת ומפורטת, תוך 21 ימים מקבלת ההודעה על מינוי שמאי מכריע. השומה תכלול ביקור בנכס ובסביבתו, ביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה וסקירת כל התב"ע הקיימות החלות על הנכס, עיון בתיק הבניין וסקירת המידע הקיים בו, סקירת הזכויות הקנייניות בנכס, התאמת עקרונות השומה לאומדן ההשבחה (ככל שקיימת) או הפיצויים, סקירת נתוני השוואה בסביבת הנכס לרבות עסקאות מכר ומחירי ביקוש והתאמתם לנכס.

מהו התהליך מרגע בקשת שמאות מכריעה?

לאחר שמתמנה שמאי מכריע לתיק שלכם, הוועדה המקומית יכולה להגיב לטענות שלכם. מאותו רגע, קיימת מסגרת זמן של 45 ימים לקיום דיון מכריע בנושא, בנוכחות שמאי מקרקעין שלכם. אם שמאי מכריע חושב שההכרעה ברורה ואין צורך בדיון, עליו להודיע על כך לצדדים ולאפשר להם 14 ימים להוסיף טענות ונימוקים נוספים. לאחר מכן יחליט האם לקיים את הדיון או להחליט בהיעדרו.

הדיון מתנהל בדרך כלל במשרדו של השמאי המכריע, ובמהלכו תינתן הזדמנות לשני הצדדים לספק את נקודת מבטם למצב. השמאי יקשיב, ואם יראה בכך צורך הוא רשאי לבקש בעצמו בנכס המדובר, לבקש מסמכים מסוימים ולהזמין עדים. כך או כך, עד 60 ימים ממועד הדיון (או ההתפתחות האחרונה בתהליך) עליו להודיע על החלטתו.

שכרו של שמאי מכריע משולם על ידי הצדדים, ואין לו אפשרות להשפיע על גובהו. על פי חוק, שכרו נע בין 1%-3%, תלוי בהיקף התביעה. ככל שמדובר בסכומים יותר גדולים, האחוז מהם שנגזר לשכרו של שמאי מקרקעין מכריע, יורד.

כיצד מערערים על החלטות שמאי מכריע?

שמאי מכריע לא מהווה תחנה אחרונה. לא מסכימים עם פסיקתו? ניתן להגיש ערעור בפני וועדת ערר, תוך 45 ימים מקבלת החלטות שמאי מכריע. גם על החלטה של ועדה זו אתם יכולים לערער, הפעם בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. קחו בחשבון שהשלבים שאחרי שמאי מכריע עשויים לקחת זמן רב, כך שכדאי לשקול היטב איך והאם להמשיך לנסות.

משרדנו מבצע שומות נגדיות במסגרת בקשות למינוי שמאי מכריע. אנחנו מייעצים ומלווים לקוחות בהליך השגה, ובנושאים נוספים בתחום שמאי מקרקעין.

אתם מוזמנים לפנות אלינו עם כל שאלה, בירור או בעיה, ואנחנו מתחייבים לעשות הכל כדי להשיג עבורכם את התוצאות הטובות ביותר.