הסדרת זכויות המגורים בנחלה – החלטת מועצה 1591

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1591 (לשעבר: 1553;1523;1464;1399;1355;1155;979) קובעת את התנאים להסדרת ועיגון זכויות המגורים בנחלה.

בהחלטה 1591 קיימים שני מסלולים עיקריים אותם בעלי הזכויות בנחלה נדרשים להכיר.

מסלול ראשון – "דמי חכירה":

תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% + מע"מ מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים בסך של 375 מ"ר.

ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית, ולא יחולו הנחות אזור.

3 הטבות לבעל הנחלה ברכישת "דמי חכירה":

הטבה 1:

תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו. המונח "קרוב" בהחלטה כולל גם הורים, ילדים ונכדים. כלומר, ניתן לבנות יחידות דיור עבור שני ילדים או נכדים וכו'

הטבה 2:

מימוש היקף הבניה הבסיסי 375 מ"ר יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שיקבע תכנית תקפה. כלומר, בעל הנחלה יכול לבנות בית בשטח של 200 מ"ר מבלי לשלם דמי היוון עבור מעל 160 מ"ר כל זאת בתנאי שלא בנה מעל 375 מ"ר.

הטבה 3:

יותר פיצול מגרש תמורת 33% משווי המגרש.

מסלול שני – "דמי רכישה", רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים:

בעל הזכויות בנחלה רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים וכן בזכות לפיצול המגרש/ים.

חוכר אשר שילם את דמי הכניסה בשיעור של 3.75% ישלם בנוסף 29.25% (השלמה ל- 33%), בהתאם לשומה עדכנית.

5 הטבות לבעל הנחלה בעת תשלום "דמי רכישה":

הטבה 1:

ניצול מלוא קיבולת הבנייה למגורים בנחלה בהתאם לתב"ע קיימת ועתידית ללא תשלום לרמ"י.

הטבה 2:

פיצול מגרש מנחלה ללא תשלום לרשות.

הטבה 3:

פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירת הנחלה (עבור השטח החקלאי ישולמו דמי הסכמה).

הטבה 4:

השכרת בתי מגורים בנחלה.

הטבה 5:

חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים.

עקרונות פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1591:

1. יחידת דיור קיימת עם זכויות בנייה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל את החוכר, תישאר צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מן הנחלה.
2. הפיצול יעשה בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.
3. תכנית לפיצול מגרש מנחלה, ככל שהיא יוצרת יח"ד שאינה כלולה בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35.
4. גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה בשטח 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבניה הבסיסי.
5. למגרש המפוצל יוצמדו מינימום 160 מ"ר זכויות בניה, אך בעל הנחלה יידרש לשלם עבור מלוא הפוטנציאל (כ- 300 מ"ר).
6. התשלום לרשות לפי שומה עדכנית.

התשלום עבור המגרש המפוצל:

1. השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור 160 מ"ר.
2. תשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו.