ירידת ערך ונזיקין

אם חלה ירידת ערך של נכס המגורים שלכם, בשל תוכנית בנין עיר שאושרה בסביבתכם, , ייתכן שאתם זכאים לקבל פיצויים. באילו מקרים ניתן לתבוע ולמה חשוב לבחור שמאי מקרקעין מנוסה? כל המידע

כאשר מחזיקים בנכס מגורים – דירה, בית, בניין ו/או כל נכס מקרקעין אחר – ערכו עשוי להשתנות עם הזמן מכל מיני סיבות. למשל, אם אושרה בסמוך לבית המגורים שלכם תוכנית הקובעת ייעוד לדרך העתידה להיות מטרד של רעש וזיהום אוויר, או אם בונים בסמוך אליכם מגדל רב קומות, שעתיד להסתיר לכם את הנוף הנשקף מהדירה. במקרים אלו ייתכן שאתם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך.. במאמר זה נרחיב לגבי ירידת ערך בשל אישור תוכנית בנין עיר בה מצוי הנכס שלכם או שהנכס גובל בתוכנית הפוגעת.

אם אתם בעלי זכויות בנכס, אשר חווה ירידת ערך בשל אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), יכול להיות שאתם זכאים לקבל פיצויים על כך. שימו לב: בעלי זכויות יכולים להיות בעלי הנכס, דיירים מוגנים בדמי מפתח או ברי רשות בנכס.

מתי אפשר לתבוע פיצויים על ירידת ערך?

על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מ-1965, ניתן לתבוע פיצויים על ירידת ערך, אם היא התרחשה בעקבות תב"ע שחלה על הנכס שלכם או על אזור שגובל בו. שימו לב: לא מדובר על מקרים של הפקעת נכסים. במקרים כאלה, ניתן לתבוע פיצויים בהליך נפרד ובמסגרת סעיף אחר לאותו החוק.

למעשה, ניתן לחלק ירידת ערך כזו לשני סוגים:

• ירידת ערך כתוצאה מפגיעה ישירה – כאשר מאושרת תוכנית, אשר משפיעה באופן ישיר על הנכס. למשל, תוכנית שמשנה את ייעוד הנכסים באזור שלכם, או מגבילה את זכויות הבנייה שלהם.
• ירידת ערך כתוצאה מפגיעה עקיפה – כאשר מאושרת תוכנית, שלא משפיעה על הנכס שלכם, אבל כן משפיעה על הסביבה הקרובה שלכם ופוגעת בכם בצורה כלשהי. למשל, הקמה של מפעל או סלילה של כביש בקרבת מקום שגורמת להרבה רעשים, או הקמה של מגדל אשר חוסם מייצר צפיפות, חוסם לכם את השמש וכו'. פגיעה עקיפה עלולה להיות גם ריחות לא נעימים, חסימה של נוף, עומסי תנועה ועוד שלל דברים, אם יש להם פוטנציאל לגרום ירידת ערך בנכס.

מהו אזור גובל?

החוק מתייחס לפגיעה עקיפה, רק אם נגרמה מתוכנית אשר תקפה באזור בו הנכס שלכם ממוקם, או באזור שגובל בו. שימו לב: לא קיימת הגדרה ברורה ל"אזור גובל". כלומר, יש מקרים בהם ניתן לקבל פיצויים גם אם מפריד כביש או שביל ביניכם לבין האזור שמייצר ירידת ערך, אך לא ברור מהו רוחב ההפרדה המקסימלי האפשרי. העמימות הזו של החוק, היא אחת הסיבות לכך שעליכם להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין במקרים של ירידת ערך. שמאי מנוסה מכיר את הפסיקות והתקדימים השונים, ויודע כיצד להוכיח פגיעה עקיפה.

איך מגישים תביעת פיצויים?

את תביעת הפיצויים מגישים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אשר בתחומה אושרה התוכנית אשר גורמת ירידת ערך, גם אם זוהי לא תוכנית מקומית, אלא מחוזית או ארצית. אותה וועדה היא גם זו שקובעת סכום הפיצויים, אם נקבע שאתם זכאים להם, ובמרבית המקרים אף משלמת אותו. לוועדה המקומית יש גם אפשרות לדרוש את תשלום הפיצויים מהיזמים או בעלי הזכויות בתוכנית.

בשלב הראשון, עליכם לבסס ולהוכיח את הטענות שלכם לגבי ירידת ערך, באמצעות שמאי מקרקעין ירידת ערך שמבצע עבורכם בדיקה מקיפה. השמאי מעריך את שווי הנכס לפני ולאחר אישור התוכנית, וכאמור גם מנמק מדוע לדעתו מגיעים לכם פיצויים, על פי ניסיונו והידע שלו בנוגע לפסיקה מעודכנת.

קחו בחשבון שלגבי אותו אזור, ולפעמים אפילו אותו הנכס, ניתן לכתוב שומות מקרקעין שונות, אשר אומדות את הנזק בסכומים אחרים. לכן, חשוב מאוד לבחור שמאי מקרקעין מומחה, אמין ומנוסה בתחום, שיוכל להשיג לכם את התוצאה הטובה ביותר.

צריך לזכור כי חובת ההוכחה לירידת הערך מוטלת על שמאי המקרקעין מטעם בעלי הנכס התובעים, ולכן יש לבחור שמאי מקרקעין מומלץ ובקיא בשומות לירידת ערך לפי סעיף 197.

את התביעה תצטרכו להגיש בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית, אך במקרים מסוימים תוכלו לקבל הארכה כלשהי. אם תפספסו את מועד ההגשה האחרון, כדאי בכל זאת לברר בעזרת שמאי מקרקעין האם קיים היתר מיוחד.

האם ניתן לערער על החלטת הוועדה?

אם הוועדה המקומית החליטה לדחות את התביעה שלכם, או שהתביעה התקבלה אך אתם לא מסכימים על גובה הפיצויים שנקבע, אתם רשאים לערער. את הערעור יש להגיש תוך 45 ימים לוועדת הערר, וחשוב מאוד להיות מודעים לכך שזהו תהליך שעלול להימשך זמן רב. על החלטת וועדת הערר, ניתן לערער לבית המשפט המחוזי, במסגרת תפקידו כבית משפט לעניינים מנהליים.

אפשרות נוספת, רק בתרחישים של חוסר הסכמה על גובה הפיצויים, הוא בקשה למינוי שמאי מכריע. זהו שמאי מקרקעין ניטרלי, שיתבקש להכריע בין דעתה של הוועדה (ושל שמאי מקרקעין מטעמה, אם יש כזה) לבין דעת שמאי מקרקעין מטעמכם. זהו תהליך מהיר משמעותית לעומת הגשת ערעור.

כמה פיצויים מקבלים על ירידת ערך?

אין חוק או תקנה אשר מכתיבים את גובה הפיצוי שניתן לקבל על ירידת ערך. אין הבטחה שאם תביעה שלכם תתקבל, תקבלו את הסכום שתבעתם מהוועדה, גם לא לאחר מינוי שמאי מכריע. באופן כללי, המגמה היא לצמצם את קבלת התביעות בנושאים של ירידת ערך, אז מומלץ מאוד לצאת למאבק הזה עם שמאי מקרקעין מקצועי וטוב לצידכם.

אנחנו, במשרד מרום גולי שמאות מקרקעין, מנוסים מאוד בייצוג בעלי זכויות מול הוועדה המקומית, שמאים מכריעים וגם מול וועדת הערר. אם אתם זקוקים לעזרה בתהליך, או לעצה שתעזור לכם להבין האם כדאי לכם לתבוע, אתם מוזמנים לפנות אלינו.