מאפייניו של מבנה ציבור הינם ייחודיים המבדילים אותו מהשימושים במקרקעין העסקיים הפרטיים, כך ששוק הנכסים המיועדים למבני ציבור הינו מצומצם למדי וכי רמת הסחירות וגמישות השימוש במבני ציבור נמוכה – מבנה ציבור מותאם בדרך כלל לשימוש מסוים והתאמתו למשתמש אחר כרוכה הן בשינויים במבנה ולעיתים גם בשינוי התב"ע החלה על הקרקע.
ככלל, גישת השומה העדיפה לשומת זכויות במקרקעין היא גישת ההשוואה הישירה לנכסים דומים.
יחד עם זאת, גישת השוואה למחירי השוואה למבני ציבור כמעט ואינה ישימה לנוכח מיעוט העסקאות בנכסים אלה, אם בכלל קיימים.
לפיכך, הערכת שווי מבני ציבור נערכת "בגישת העלויות" – בגישה זו מרכיב הקרקע יחושב בגישת "ההשוואה עקיפה" בה שווי מ"ר קרקע מבונה נגזר משווי קרקע בייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ככל האפשר (שאינו בהכרח הייעוד השכיח בסביבה) שעליו יופעלו מקדמי התאמה, ואילו יתווסף מרכיב עלות הבניה, פחת ויזמות מופחתת.
תקציר
שתפו את המאמר
מאמרים אחרונים
