קרקעות חקלאיות למכירה – המדריך המלא

תקציר

מרבית הקרקעות בישראל אינן מיועדות או ניתנות למכירה. למעשה, כ-93% מהן מוחזקות בידי רשות מקרקעי ישראל, ממנה ניתן לחכור קרקע חקלאית לתקופות ארוכות. אך מה לגבי יתר שבעת האחוזים? האם בכל זאת יש שטח חקלאי למכירה?

בהחלט. אמנם אין הרבה כאלה ולא קל למצוא אותן, אך 7% בערך מהקרקעות נמצאות בידיים פרטיות ואותן אפשר לרכוש. קרקע חקלאית להשקעה יכולה להיות מאוד משתלמת, אבל צריך לדעת איך עושים את זה נכון ומה עליכם לקחת בחשבון, כדי שתדעו לבחור בקרקע הנכונה בזמן המתאים ביותר.

אילו סוגים של שטח חקלאי למכירה קיימים?

הדבר החשוב ביותר אליו צריך לשים לב הוא ייעוד הקרקע. אם אתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית למטרות חקלאות, אתם צריכים לוודא שאכן כך היא מוגדרת ושזה לא אמור להשתנות בקרוב. אם אתם מחפשים שטח חקלאי למכירה כדי לבנות בו, בין אם לעצמכם או למטרות אחרות, אתם מוכרחים לוודא שכבר החל תהליך הפשרת קרקע חקלאית, או שצפוי להתחיל.

כדי לפשט את העניין, נדבר על שטח חקלאי בהתייחסות לשלושה סוגים שונים, שהם למעשה שלושה שלבים אפשריים:

  • מיועד לחקלאות – זוהי קרקע חקלאית שעדיין ממלאת את ייעודה המקורי, כלומר היא משמשת אך ורק לחקלאות. להיתרי בנייה עבור קרקע חקלאית חוקים ברורים, וכל חריגה מהם עלולה להוביל לקנסות, הפקעת קרקעות ואפילו מאסר. בשלב זה עוד לא מתחיל תהליך הפשרת קרקע חקלאית (שינוי הייעוד שלה), אך ייתכן שהרשות המקומית מתכוונת להפשיר את הקרקע בעתיד הנראה לעין.
  • בתהליך הפשרה – אם כבר החל תהליך הפשרת קרקע חקלאית, אז ברור שבשלב כזה או אחר ניתן יהיה לבנות בקרקע, ולהשתמש בה לצרכי מגורים או מסחר. עם זאת, עליכם לדעת כי תהליך כזה כרוך בבירוקרטיה רבה ועלול להימשך הרבה זמן, אפילו מספר שנים.
  • מיועד לבנייה – בתום תהליך ההפשרה, ייעוד הקרקע משתנה וכך גם האפשרות לקבל היתרי הבנייה. כעת, ניתן לעשות בה כל מיני שימושים, עליהם נפרט מיד.

כיצד מאתרים שטח חקלאי למכירה?

כפי שכבר הבנתם, כמות הקרקעות למכירה בישראל נמוכה מאוד. זה עוד לפני שמדברים על תהליך הפשרת קרקע חקלאית שקיומו (או שלא) והמורכבות שלו, משפיעות באופן ניכר על כל עסקה. לכן, כאשר אתם מחפשים קרקע חקלאית לקראת או במהלך הפשרה, אתם חייבים להיות סבלניים מאוד.

את החיפוש ניתן לבצע באמצעות לוחות נדל"ן בעיתונים ובאתרים, וגם בעזרת מתווכים. אם אתם בוחרים באפשרות השנייה, עליכם לקחת בחשבון את עלות המתווך ולבחור איש מקצוע רציני, אשר מתמצא בתחום הקרקעות. תיווך קרקע חקלאית אינו זהה בכלל לתיווך של דירה, ולכן יש צורך במומחיות אחרת לגמרי.

איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית?

גם אם אתם משתמשים במתווך או מתווכת בעלי ידע רב, ממש לא מומלץ לוותר על הערכת שמאי מקרקעין. רכישת קרקע חקלאית להשקעה יכולה להיות מאוד משתלמת, אבל רק אם עושים אותה בצורה מושכלת וחכמה. הערכת שמאי תספק לכם את כל המידע שאתם צריכים על הקרקע, על פי הקטגוריות הבאות:

  • בעלות – האם הקרקע אכן בבעלות פרטית או בידי רמ"י? האם על השטח רשומים עיקולים או חובות? זה הזמן לוודא כי רישום הבעלות תקין ולא מעורר שום חשד.
  • ייעוד הקרקע והתוכניות החלות עליה – אם כבר החל תהליך הפשרת קרקע חקלאית, חשוב לבדוק מהי תוכנית המתאר שנקבעה. מה מותר ואסור לבנות, וכמה? תבחנו גם את ההפשרה עצמה (כמה זמן היא צפויה לקחת? האם ניתן לזרז אותה?). אם עוד לא התחילה הפשרה, אפשר לנסות לברר מה מתכוונות לעשות הרשויות המקומיות, עם כל שטח חקלאי בשטחן.
  • הקרקע עצמה וסביבתה – לצד הערכת שמאי אנו ממליצים כי תבדקו את הקרקע בעצמכם, על ידי ביקור פיזי בשטח. האם הקרקע נמצאת בסביבת מגורים או תעשייה? איך הסביבה מבחינת כבישים, תחבורה ציבורית, פארקים, מקומות בילוי, מוסדות לימוד וכו'? אלה גורמים שמשפיעים לא רק על השווי, אלא גם על הסיכוי שהקרקע תופשר ועל התשואה שניתן להפיק מהקרקע.
  • עלויות – כמו בכל עסקת נדל"ן, העלות לא מורכבת ממחיר הקרקע בלבד בייעוד החקלאי, אלא משלל גורמים נוספים ופוטנציאל לשינוי הייעוד (ככל שקיים)..

האם זו השקעה כדאית?

מצד אחד, רכישת קרקע מצריכה לרוב הון עצמי נמוך באופן משמעותי, וקרקע חקלאית להשקעה יכולה להניב תשואה גבוהה. מנגד, מדובר בעסקה ברמת סיכון גבוהה יותר, שמצריכה הרבה יותר ידע ומחקר. לפני שיוצאים לדרך כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים, לערוך הערכת שמאי מסודרת ולהיות בטוחים שאתם מסוגלים לעמוד בעלויות, ובמקרים מסוימים מוכנים לחכות זמן לא קצר, עד סיום תהליך הפשרת קרקע חקלאית.

כדי שתוכלו לבצע רכישה כמה שפחות מסוכנת, עם פוטנציאל גבוה לתשואה, חשוב לבצע את כל הבדיקות ולא להתפתות לעסקאות שנראות משתלמות. קחו בחשבון את כל הנתונים, תתאזרו בסבלנות ואם אתם מסוגלים, תחשבו לטווח כמה שיותר רחוק.

 

משרדנו עומד לרשותכם בכל הקשור בנושאי קרקעות חקלאות החל מבדיקות טרום רכישה, בדיקה של בעלי קרקעות המעוניינים במידע בעניין שווי הקרקע החקלאית שברשותם והאם חלה התקדמות בהיבט התכנוני וכיו"ב.

שתפו את המאמר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מאמרים אחרונים
רגע לפני שאתם הולכים
המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם! השאירו פרטים ונחזור אליכם לייעוץ ללא עלות >>
Open chat
לשאלות בווצאפ