קרקע להשבה לרשות מקרקעי ישראל

חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, התשע"ד-2014

בשנת 2014 חוקק החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד – 2014 (להלן: "החוק"). כעולה מסעיף המטרה, נחקק החוק, כהוראת שעה, על מנת לקבוע הסדרים מיוחדים למתחמים מועדפים לדיור בין היתר לצורך הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור למגורים. בדברי ההסבר להצעת החוק שקדמה לתיקון (פורסמו בהצעות חוק הממשלה התשע"ד 841, עמ' 353) הובהר, כי בשנים האחרונות חלה עלייה ניכרת במחירי הדיור בישראל, המקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה ומטילה נטל כלכלי כבד על כלל משקי הבית אשר בוחרים לרכוש דירה. עפ"י דברי ההסבר, החוק, אשר בא בהמשך להחלטת ממשלה בעניין, נועד לגבש הליך תכנוני מיוחד לאישור תוכניות בנייה למגורים בהיקף רחב והליך מזורז להשבת קרקעות המדינה עליהן חלות התוכניות לידי המדינה – וזאת על מנת להגדיל בתוך פרק זמן קצר ככל הניתן את היצע הדירות למגורים ובכך להביא להפחתת מחירי הדיור.

פרק א': סעיף 1 מטרת החוק

חוק זה בא לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, לרבות לשם השגת מטרות אלה:

1.      הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור;

2.      יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך;

3.      יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת.

פרק ג'1 בתיקון מספר 3 לחוק, שעניינו "הסדרת הזמינות של מתחם מועדף לדיור ושל מתחמי תכניות רחבות היקף לדיור", אושר בכנסת, ביום 29/03/2016, ופורסם ברשומות, ביום 06/04/2016. ההוראות הקבועות בפרק זה הן המסגרת הנורמטיבית להשבת הקרקע.

'קרקע להשבה' הוגדרה בסעיף 29א לחוק, כדלקמן:

"קרקע להשבה" – אחד מאלה:

(1)     מקרקעי ישראל שבהתאם להסכם בין רשות מקרקעי ישראל ובין מי שהוקצו לו הזכויות לגביהם או בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל חלה על בעל הזכויות כאמור חובה להשיבם לידי רשות מקרקעי ישראל עקב שינוי ייעוד, ובלבד שעל פי תכנית מועדפת לדיור או תכנית רחבת היקף לדיור ישונה ייעודה של הקרקע באופן המקים חובת השבה כאמור או שעל פי תכנית רחבת היקף לדיור בתוקף שונה ייעודה של הקרקע באופן שקמה חובת השבה כאמור;

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1470 – הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה.

שונה ייעודם של מקרקעין בתוכנית למטרת מגורים או תעסוקה, והנהלת רשות מקרקעי ישראל החליטה כי המקרקעין דרושים לצורך שיווק מיידי, תשלח הרשות לחוכר דרישת השבה בה יודיע לחוכר כי בכפוף לתנאים הקבועים בהחלטה זו, יהיה זכאי לפיצוי ולתמריצים, והכל כמפורט להלן:

השיב החוכר את המקרקעין עד מועד ההשבה, יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכויותיו והשקעותיו במקרקעין, כמפורט להלן:

גובה הפיצוי:

דונם קרקע שאינה מעובדת

גובה הפיצוי עומד על – 6,000 ₪;

דונם קרקע המעובד בגידולי בעל

גובה הפיצוי עומד על– 6,000 ש"ח;

דונם קרקע המעובד בגידולי שלחין

גובה הפיצוי עומד על – 12,700 ש"ח;

דונם קרקע הנטוע מטעים

גובה הפיצוי עומד על – 30,800 ש"ח;

לחוכר שמורה הזכות לפנות לרשות ולבקש כי תיערך לו שומה פרטנית, אשר תכלול, במידת הצורך, פיצוי עבור מבנים חקלאיים שהוקמו בהסכמת הרשות ובהתאם להיתר בניה, וזאת במקום לקבל פיצוי בהתאם לסכומים המפורטים בסעיף קטן 1.1 בהחלטה. החוכר יהיה זכאי להשיג על שומה זו בהתאם להחלטת מועצה 1181 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. במקרה זה, עריכת שומה פרטנית והליך ההשגה לא ידחו את מועד השבת המקרקעין. נערכה שומה פרטנית לבקשת החוכר, גובה הפיצוי יקבע בהתאם לשומה הפרטנית בלבד.

בנוסף, זכאי החוכר (במידה ומסר את החזקה במקרקעין עד למועד ההשבה) לתמריצים הבאים:

• 50% מסכום הפיצוי שנקבע בסעיף 1 להחלטה.

• זכות לרכוש בפטור ממכרז (תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים) מגרשים בתחום התכונית כמפורט בסעיף 3 להחלטה (במרכז הארץ – 20%   ובלבד שהשטח אשר יוקצה בפטור ממכרז לא יעלה על 100 דונם ולא יכלול יותר מ- 500 יח"ד).

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1469 – הוראות בדבר סעיף 29 ג' לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד – 2014

בעל זכויות שהינו חוכר של קרקע להשבה אשר חתם על הסכם השבה עם הרשות בתוך 30 ימים מיום הפקדתה של תכנית מועדפת לדיור או תכנית רחבת היקף לדיור, או חתם על הסכם השבה בתוך 60 ימים מהיום שבו הציעו לו הממונים להתקשר עם הרשות בהסכם השבה, לפי המאוחר מבניהם, ומסר את החזקה בהתאם להוראות החוק ותנאי הסכם ההשבה, יהיה זכאי לתמריץ מיוחד, בנוסף לפיצוי ולתמריץ על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1426 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, אשר ישולמו בהתאם למועדים אשר ייקבעו בהסכם ההשבה.

גובה התמריץ המיוחד אשר יינתן לבעל זכויות שהינו חוכר יהיה בשיעור של 20% מגובה הפיצוי עבור המחוברים וזכויותיו במקרקעין, כמפורט בסעיף 1 להחלטת מועצה מספר 1426 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

נוהל B32.02 פדיון קרקע חקלאית

הנוהל מגדיר את תהליך העבודה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל 1470 ו- 1297 ביחס לפדיון קרקע חקלאית, שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה ונקבע כי המקרקעין דרושים לצורך שיווק מיידי.

סעיף 5.3.2.2 מסלול "פיצוי חקלאי": עפ"י החלטת מועצה 1470 (או כל החלטה שתבוא במקומה) – במסלול זה קיימות שתי אלטרנטיביות לפיצוי – עפ"י מחירון, עפ"י שומה פרטנית. נקבעה שומה פרטנית לבקשת החוכר, גובה הפיצוי יהיה בהתאם לשומה פרטנית בלבד.

סעיף 5.6.1: החוכר זכאי לבחור בין הסלולים – "מחירון לפיצוי" לבין "שומה פרטנית" וזאת בהודעה בכתב לרמ"י ובתוך פרק זמן שלא יעלה על 30 יום.

סעיף 5.6.3.2: לחוכר שמורה הזכות לפנות לרשות ולבקש כי תיערך לו שומה פרטנית, אשר תתייחס, במידת הצורך, לשווי מבנים חקלאיים שהוקמו בהסכמת רמ"י ובהתאם להיתר בניה, וזאת במקום לקבל פיצוי ע"פ "מחירון לפיצוי" וכן מבנים ללא היתר שהוקמו כדין קודם למועד הקובע בחוק התכנון והבניה. שומה זו תהווה תחליף לפיצוי בהתאם למסלול "מחירון לפיצוי".

סעיף 5.6.3.3: החוכר יהיה זכאי להשיג על שומה זו בהתאם להחלטת מועצה 1304 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

סיכום

משרד "מרום גולי שמאות מקרקעין" מעניק שירותי ליווי, ייעוץ ושמאות מקרקעין לבעלי זכויות חכירה בקרקעות רשות מקרקעי ישראל שנתבקשו להשיב את הקרקע למדינה.

הייעוץ הינו מקיף החל מהשלב הראשוני של קבלת הודעת רמ"י בדבר ההשבה ועד לקבלת הפיצוי הכספי בסיומו של הליך.