מהו תקן 19?
בחודש יוני 2010 אושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין תקן מספר 19 שמטרתו קביעת הפירוט הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות כבטוחה לאשראי.
במערכת הבנקאית שיעבוד נכסי מקרקעין מהווה רכיב משמעותי בפעילות הבנק ולכן גובש תקן שיקבע כללים מקצועיים ברורים לעריכת השומות והאפשרות בהן לקבלת אשראי מספקי אשראי שונים.
שומת מקרקעין למטרת בטוחה לאשראי שונה משומת מקרקעין שמטרתה אומדן שווי שוק בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון, בין היתר, מאחר ונדרשת התייחסות שמאית שמרנית בקביעת השווי למטרת בטוחה, הן לנתונים העובדתיים והן בעבודת השמאי לקביעת שווי הנכס.
במקרים בהם קיימת אי בהירות לעניין נתוני הנכס בהיבט הפיזי, התכנוני או המשפטי, יבחר השמאי בשומה למטרת בטוחה את הנתונים אשר יביאו לתוצאת שווי זהירה תוך הנחות מחמירות וזאת על מנת למזער חשיפה וסיכונים.
כך לדוגמא יבוא לידי ביטוי תקן 19 שמאות מקרקעין
- אומדן השווי למטרת בטוחה יערך בהתאם לתוכנית בנין עיר בתוקף וללא פוטנציאל תכנוני הנובע מתוכניות מופקדות או בשלבי תכנון שונים.
- בשומה לבטוחה שמאי המקרקעין לא יביא בחשבון זכויות בניה על פי נוהג, כגון: מתן הקלה לתוספת שטח עיקרי, אפשרות לתוספת יחידות דיור וכדומה.
- לא תובא בחשבון בניה בלתי חוקית בנכס המוערך לשיעבוד לאשראי. יתרה מזאת, במסגרת אומדן השווי לבטוחה יידרש השמאי להביא בחשבון עלויות התאמה הנכס להיתר הבניה תוך הפחתת עלויות התאמה.
שמאות תקן 19 – מה חשוב לדעת?
ראוי לומר כי במקרים רבים השווי למטרת בטוחה לפי תקן 19 משקף את שווי הנכס בשוק החופשי בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון, כך שאין כל הבדל בין שני הערכים.
יחד עם זאת, במקרים בהם קיימים נתונים עובדתיים המשפיעים על שווי הנכס ורמת הוודאות שלהם נמוכה ו/או חשופה לשינויים, אז מתקבל הפער בין הערכים כך שהשווי למטרת בטוחה נמוך משווי השוק.
