איך שמאי מקרקעין מעריך דירה?

תקציר

באילו מקרים נדרשת הערכת שווי? מתי מבצעים שמאות מוקדמת? כיצד שמאי מקרקעין יכול לעזור בהפחתת היטל השבחה? כל מה שצריך לדעת על חוות דעת שמאית

שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי לדירה, ומפרט את מסקנותיו בחוות דעת בעלת תוקף משפטי. שמאי יכול להיות מטעמכם – לקראת רכישה או מכירה, לבדיקת פיצויים אפשריים בשל ירידת ערך, עבור דיוני בענייני מיסוי מקרקעין וכו' – או מטעם הבנק, עבור מתן משכנתא.

אם אתם זקוקים להערכת שווי, כדאי שתדעו מה ההבדל בין שמאות מוקדמת לשמאות מורחבת, מה בוחן שמאי מקרקעין כאשר הוא מעריך דירה וכמה תשלמו על שירותיו.

כיצד מתבצעת הערכת שווי דירה?

הערכת השווי כוללת בדיקת היבטים שונים. חלקם ברורים מאליהם, ואפילו ניתנים לבדיקה עצמאית שלכם, ואחרים פחות מוכרים ויותר מסובכים. כך או כך, עבור גישה לכל המידע הרלבנטי, ניתוח שלו ושקלול כלל הנתונים יחד למסקנה ברורה אחת, אתם צריכים שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי.

זה מה שהוא לוקח בחשבון:

  • מצב הנכס – ותק, גודל, תשתיות, שיפוצים שנעשו בדירה, זכויות בנייה, חריגות בנייה וכו'.
  • מצב הבניין – על פי המאפיינים שהזכרנו עבור מצב הנכס, בתוספת בדיקה של גורמים כמו חניה, מעלית, מספר קומות, גינה ואחרים.
  • השוואה – כמה עולים נכסים דומים באזור? מהו השווי הממוצע של דירות בשכונה?
  • סביבה – תשתיות, תחבורה ציבורית, קניונים, חינוך, מוסדות דתיים וכו'. חשוב להתחשב גם בתכנון העתידי ככל שקיים, לבדוק תוכניות צפויות ושינויים שעשויים להתרחש ולהשפיע.
  • עתיד – בנכס עצמו: מה אפשרי מבחינת זכויות בנייה? בסביבתו: האם אושרו תוכניות שיגרמו לשינוי משמעותי?
  • בעלות – בדיקת הרישום בטאבו. לקראת רכישה, חשוב לוודא כי המוכר הוא אכן הבעלים וכי אין שיעבוד.
  • מיסוי – אם אתם רוכשים דירה, כדאי לדעת מראש כמה מס רכישה תצטרכו לשלם; אם אתם נדרשים לשלם היטל השבחה אולי אפשר להוזיל או לבטל אותו; אם אתם מוכרים, חשוב שתדעו כמה מס שבח עליכם לשלם, מה ניתן לקזז וכיצד תוכלו להשיג פטור.

מהי שמאות מוקדמת?

יש שני סוגי של שמאות שעליכם להכיר – שמאות מוקדמת, שהיא מטעמכם, ושמאות מורחבת, שמתרחשת כאשר הבנק שולח אליכם שמאי מקרקעין מטעמו. שמה של שמאות מוקדמת נגזר מכך, שהיא מתבצעת לפני פעולה (רכישה, מכירה, תשלום מס, קבלת פיצויים), על מנת "להקדים תרופה למכה". כלומר, שמאי מקרקעין שמבצע שמאות מוקדמת מעניק לכם ביטחון, כי אתם מודעים מראש לתמונה המלאה.

כמה עולה שמאי דירה?

בניגוד למה שאתם אולי חושבים, גודל הדירה לא ממש משפיע על מחיר הערכת השווי של שמאי מקרקעין. מה כן משפיע? היקף העבודה, אשר משתנה מדירה על דירה על פי שורה ארוכה של גורמים. למשל, השירות יהיה יותר יקר אם נדרשת בדיקה של היטל השבחה או אם מדובר בבית פרטי ולא בדירה – לא מטעמי גודל הנכס, אלא מכיוון שבמצבים כאלה נדרשות בדיקות נוספות.

גם המטרה לשמה אתם מזמינים שמאי מקרקעין לא משנה את מחירו (אלא אם אתם צריכים שמאי מומחה לבית משפט). בממוצע, תשלמו כ-2,000 ₪ עבור חוות דעת שמאית לדירת מגורים רגילה שאינה דירת גן או דירת גג.

 איך מעריכים את המשכנתא?

הדבר הכי חשוב שאתם צריכים לקחת בחשבון, לקראת שמאות מורחבת, הוא כי השמאי לא מגיע לייצג את האינטרסים שלכם, אלא של הבנק (או גוף אחר שנותן לכם משכנתא). זה אומר שהערכת השווי שלו מונעת משיקולים אחרים, לעומת שמאי מקרקעין מטעמכם, ושהתוצאות והמסקנות עשויות להיות אחרות.

למעשה, השמאי מטעם הבנק הוא העיניים של הבנק לבחינת הדירה והשווי.

הערכת השווי הזו, משפיעה על גובה ההון העצמי שתצטרכו לשלם, כלומר על אחוז המימון של המשכנתא, וגם על עלותה של פוליסת ביטוח המשכנתא שלכם. שימו לב שהבנק פועל במטרה להפחית סיכונים, ולכן תמיד מעדיף כי שווי הדירה יהיה זהיר יותר.

אמנם, אתם מעורבים בבחירתו של שמאי מקרקעין עבור הערכת השווי למשכנתא – בוחרים מתוך מאגר שמאים מורשים של הבנק – אבל כאן מסתיימת ההשפעה שלכם. את חוות הדעת שלו, השמאי לא מעביר אליכם אלא ישירות לבנק.

זה אומר, שתמיד כדאי להחזיק ביד גם חוות דעת עדכנית של שמאי מקרקעין שבראש מעייניו האינטרסים שלכם, במסגרת שמאות מוקדמת. כך, תוכלו לוודא כי אתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר.

איך שמאי מעריך דירה לפיצויים?

למרבה הצער, יש מקרים בהם ערך הדירה שלכם יורד, בשל השפעות חיצוניות שלא קשורות אליכם. במקרים כאלה, יכול מאוד להיות שמגיע לכם פיצוי. אם למשל, עבודות שהתבצעו בשכונה גרמו לפגיעה במבנה הדירה, בצנרת או בחלקים אחרים, ערך הדירה עלול להיפגע.

לחילופין, זה עלול לקרות גם בשל פגיעה לא בדירה עצמה, אלא בסביבתה, באופן שמשפיע על ערך הדירה שלכם ודירות נוספות באזור. למשל, כאשר מאשרים תוכנית בניין עיר שצפויה לגרום לרעשים רבים, לחסום נופים וכו'. במקרים מסוימים, גם אם התוכנית לא אושרה באזור שלכם, אלא רק באזור שגובל בו, תוכלו לקבל פיצויים.

את כל זה בודק שמאי מקרקעין, אותו אתם יכולים להזמין כדי לנסות להשיג כמה שיותר פיצויים, או במקרים בהם לדעתכם מגיע לכם פיצוי, אך הרשות המקומית חושבת אחרת.

למה צריך שמאי מקרקעין לבדיקת היטל השבחה?

סיבה נוספת להזמנת שמאות מוקדמת, שכבר הזכרנו קודם לכן אבל שווה להרחיב מעט לגביה: היטל השבחה והניסיון להפחיתו או לבטלו. אם לדעתכם דורשים מכם יותר מדי (בעקבות אישור תב"ע שמעניקה זכויות חדשות, מתן הקלה או אישור לשימוש חורג), או שאתם בכלל לא מבינים ממה נובעת הדרישה, כדאי מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

ראשית, השמאי יבדוק אם יש לכם עילה לערער על הדרישה. אם תחליטו שכן, הוא ילווה אתכם בכל התהליך – החל מניסוח חוות דעת ועד להתייצבות בפני ועדת הערר ולדיונים שונים, על הדרך להחלטה הסופית בעניין.

גם במקרה זה, מחיר השמאות נובע מהיקף וזמן העבודה. קחו בחשבון שמלבד הערכת השווי, תצטרכו לשלם גם על ההכנה וההשתתפות בדיונים. לכן, חשוב מאוד שתהיו בטוחים כי ערעור הוא הצעד הנכון.

משרד שמאות מקרקעין מרום גולי

משרדנו מתמחה בכל התחומים הנ"ל, ומנוסה מאוד בכל ההיבטים של הערכת שווי דירה. אנחנו נלווה אתכם בכל מה שתצטרכו, ומתחייבים לעשות הכל כדי להשיג לכם את התוצאות הכי טובות.

שתפו את המאמר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מאמרים אחרונים
רגע לפני שאתם הולכים
המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם! השאירו פרטים ונחזור אליכם לייעוץ ללא עלות >>
לשאלות בווצאפ