מה ההבדל בין רישום הערת אזהרה לרישום זכויות? אילו סוגי רישומים בטאבו קיימים? מה אפשר ללמוד מנסח טאבו? איך שמאי דירה יכול לעזור לכם לאמת את הנתונים שרשומים בלשכת רישום המקרקעין? כל התשובות
רישום בטאבו הוא צעד הכרחי ברכישת דירה, שמשמעותו העברת הנכס לבעלותכם ותחת השם שלכם. עוד לפני כן, טאבו הוא כלי משמעותי לבדיקת כדאיות העסקה, מכיוון שהוא מאפשר לכם לוודא כי הפרטים שנמסרו לכם על ידי המוכרים נכונים.
אתם יכולים לקבל נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין, או להוריד אותו מהאינטרנט. לשם כך, אתם צריכים לדעת מהם מספרי הגוש, החלקה ותת החלקה של הנכס. את הפרטים האלה אתם יכולים לקבל מהמוכרים, לאתר במאגרי המידע של לשכות הטאבו או הרשויות המקומיות, או לברר בעזרתו של שמאי דירה מנוסה.
מה כולל נסח טאבו?
בנסח טאבו רשומים כל הפרטים החשובים על הדירה:
- תיאור הנכס – כולל הייעוד שלו (מגורים, מסחר, תעשייה וכו').
- קומה – באיזו קומה נמצאת הדירה? כמה דירות מכיל בניין הדירות או הבית הפרטי?
- שטח – מהו גודל הדירה?
- בעלים – שמו/ה של בעלי הכנס הנוכחיים. שימו לב: ייתכן ואין בעלות, אלא חכירה של הנכס מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במקרים כאלה, העברת הבעלות מעט שונה.
- סטטוס משפטי – האם הדירה משועבדת עבור משכנתא או עיקול?
- סטטוס מיסים – האם קיימים חובות של מס רכישה או מס שבח מקרקעין?
- רשות מקומית – האם יש חוב בגין היטל השבחה או סיבה אחרת?
מעבר לכל אלה, נסח טאבו עשוי להכיל הערת אזהרה. זוהי הערה שרושמים בטאבו לאחר החתימה על החוזה, עבור תקופת הביניים עד לתאריך של העברת הבעלות. המשמעות של ההערה היא התחייבות לביצוע עסקה, והיא מזהירה אנשים אחרים אשר מעוניינים בנכס שהוא לא זמין.
לרישום הערת אזהרה בטאבו יש יתרון משמעותי עבורכם, בתור רוכשים. היא מבטיחה (בדרך כלל) כי עד שיקבלו את המפתח לא יבוצעו שינויים בנסח.
איך רושמים דירה בטאבו?
חוזה הרכישה שלכם נכנס לתוקף? זה הזמן להסיר את הערת האזהרה, ובמקומה לבצע רישום של הזכויות שלכם בנכס. עד שלא תרשמו את הדירה על השם שלכם בטאבו, הבעלות שלכם לא תהיה רשמית, אפילו אם אתם כבר מתגוררים בה.
יש שלושה סוגים של רישום זכויות בטאבו:
- זכות בעלות – הגדרת בעלים חדשים בנכס.
- זכות חכירה – חכירה היא שכירות לטווח ארוך. רישום זה מתבצע או בטאבו או במאגר של רשות מקרקעי ישראל.
- זכות שכירות – רק אם מדובר בשכירות לתקופה של יותר מ-5 שנים (כולל אופציה להארכת שכירות, אם היא רשומה בחוזה).
אילו מסמכים נדרשים לרישום בטאבו?
כאמור, את רישום הזכויות שלכם בטאבו אתם מבצעים לאחר שהנכס עובר לידיכם בפועל ממוכרים פרטיים, או לחילופין לאחר תשלום דמי רכישה או חכירה של נכס מידיה של רשות מקרקעי ישראל.
אלה המסמכים שתצרכו לצרף:
- בקשה לרישום מקרקעין.
- תעודות זהות של שני הצדדים בעסקה.
- שטרי מכר עבור העברת זכויות בחכירה.
- שטר משכנתא במקרים בהם נלקחה משכנתא למימן הנכס.
- אישור רשות מקומית על היעדר חובות בגין היטל השבחה, ארנונה וכו'.
- אישור מרשות המיסים על היעדר חובות בגין מס שבח מקרקעין או מס רכישה.
- אישור תשלום אגרת רישום בטאבו (ואם צריך, גם רישום של המשכנתא).
איך בודקים רישום בטאבו לפני רכישת דירה?
עוד לפני שאתם רושמים הערת אזהרה או העברת זכויות, ואפילו בטרם אתם בטוחים שאתם מתכוונים לרכוש את הדירה, חשוב לבדוק את הרישום שלה בטאבו. בדיקת הנסח תעזור לכם לוודא שהפרטים שיש ברשותכם מדויקים, להימנע ממצבים לא נעימים וגם להבטיח כי בעת הצורך, תוכלו לבצע רישום בצורה חלקה.
אי דיוק בנתונים, יבשר לכם שיכול להיות כי אתם מתמודדים עם מוכרים לא אמינים. יכול להיות שמדובר בטעות ברישום, וזה משהו שתוכלו לברר, אבל בכל מקרה חשוב לגלות את הדברים האלה כמה שיותר זמן מראש.
חשוב לוודא שהפרטים בנסח לא משתנים בתקופה שבהן הבדיקה הראשונית לחתימה על החוזה, ואז שוב – בתקופה שבין רישום הערת האזהרה להעברת הבעלות.
מה עוד כדאי לעשות?
בדיקת נסח הטאבו קריטית, אבל היא לא מספיקה. תאמינו או לא, יש הרבה יותר מדי מקרים בהם הרישום לא מדויק לגמרי, ואתם צריכים לאשרר אותו מול התשריט של העירייה והיתרי הבנייה, ובאמצעות בדיקה פיזית של הנכס, עדיף בעזרתו של שמאי דירה מקצועי.
אם לא תעשו את זה, אתם עלולים לפספס חריגות בנייה שלא רשומות בטאבו. למשל:
- בטאבו כתוב שיש 4 חדרים בדירה, אך בפועל אחד מהם מאושר בתור מחסן.
- מרפסות וקומות שלא אושרו בהיתרי הבנייה.
- התקרה יותר גבוהה מאשר התקן מתיר.
אגב, אם לא תבחינו בחריגות כאלה ואחרות, אך הבנק כן ישים לב אליהן, הוא עלול לסרב להעניק לכם משכנתא לרכישת הדירה, או להעניק משכנתא נמוכה יותר משנדרש על ידכם.
שמאי דירה מנוסה יכול לעזור
כפי שאתם מבינים, טאבו הוא כינוי ללשכת רישום המקרקעין, שמנהלת את המידע לגבי נכסי מגורים בישראל. נסח הטאבו הוא מעין תעודת זהות של הנכס, וחשוב לבחון אותו מספר פעמים בתהליך של רכישת דירה או בית. בהמשך, יש לבצע רישום הערת אזהרה ולאחר מכן רישום של העברת הזכויות, מהמוכרים אליכם.
כדי שתהיו בטוחים שהכל תקין, מומלץ לשכור שמאי דירה שיוכל לבדוק האם הרישום בטאבו מדויק, וגם לסייע לכם להבין את הרישומים השונים. אתם מוזמנים לפנות אלינו – משרד שמאות מקרקעין מרום גולי, לכל בירור או שאלה.
