היטל השבחה

מתי משלמים היטל השבחה? איך מקבלים על היטל השבחה פטור? כיצד משפיע על היטל השבחה חוק חדש שנכנס לתוקף ב-2022? כל המידע שאתם צריכים כדי לא להיתפס לא מוכנים

כאן תמצאו את כל המידע שאתם צריכים וגם: מה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח?

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא סוג של מס, שיש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, במקרים בהם ערך המקרקעין עולה בעקבות החלטה של אותה ועדה. כלומר, כפי שהשם מרמז, זהו תשלום שחל כאשר המקרקעין אשר בבעלותכם משתבח, משתפר. הכספים אשר מקבלות הוועדות המקומיות כתוצאה מגביית היטל השבחה, משמשים אותן להוצאות שוטפות עבור תכנון ופיתוח. בין השאר, הן מממנות בעזרתו רכישת נכסים לציבור, שימור אתרים, השקעה בחינוך ועוד.

אם אתם מחזיקים במקרקעין, או עומדים למכור נכס, חשוב לדעת מה זה היטל השבחה, באילו מקרים נדרשים לשלם אותו, איך ומתי ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה או לקבל פטור מהיטל השבחה, וגם – מתי יש לפנות לשירותיו של שמאי מקרקעין היטל השבחה.

על מה משלמים היטל השבחה?

בעלי נכסי מקרקעין נדרשים לשלם היטל השבחה, עבור עליית ערך נכס שברשותם כתוצאה מאישור תוכנית בנין עיר, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג, על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שומת השבחה בוחנת את שווי הנכס בשני מצבים: האחד, מצב קודם לפי הזכויות הקודמות, והשני, מצב חדש לאחר הפעולה התכנונית שאושרה על ידי הוועדה, שהביא לעלייה בשווי הנכס. ההפרש בין שני המצבים נקרא השבחה וההיטל שנדרש לשלם בעל הנכס הינו בשיעור 50% מגובה ההשבחה.

כאמור, אלה שלושת המקרים בהם צריך לשלם היטל השבחה:

אישור תוכנית בניין עיר

כאשר ועדה מקומית מאשרת תב"ע חדשה, אשר משביחה את שווי הנכס שבבעלותכם. כך לדוגמה: רכשתם קרקע, ועליה בניתם בהתאם לתב"ע שהייתה בתוקף בית עם קומה אחת. אחרי כמה שנים, אושרה תוכנית חדשה, במסגרתה קיבלתם אפשרות לבנות קומה נוספת. גם אם לא תנצלו את האפשרות, אישור התוכנית יגרום להשבחת הנכס שברשותכם ולחוב של היטל השבחה לוועדה המקומית. בהמשך נסביר מתי תצטרכו לשלם אותו.

מתן הקלה

אם מקבלים היתר בנייה אשר סותר במידה מסוימת את התב"ע הרלבנטית, זוהי הקלה אשר מגדילה את ערך הנכס. דוגמה: פיצול של דירה לשתי דירות, חריגה מקו בניין ותוספת שטח עיקרי.

היתר לשימוש חורג

אם מקבלים אישור להשתמש בנכס באופן שונה מהייעוד המקורי שלו, יש לשלם על כך היטל השבחה. דוגמה: הסבה של דירת מגורים לגן ילדים, או של אולם תעשייה לשימוש משרדי.

לא מומלץ לבנות ללא התב"ע או האישורים המתאימים. זוהי עבירה פלילית, וככל שתצטרכו להכשיר את הבנייה על ידי הוצאת היתר, כנראה שבין השאר תידרשו לשלם בסופו של דבר גם את היטל ההשבחה.

מה ההבדל בין היטל השבחה ומס השבחה?

רבים מתבלבלים בין שני התשלומים הללו, בשל השימוש המשותף שלהם בשורש ש.ב.ח. חשוב להדגיש: עליכם לשלם מס שבח במעמד מכירת דירה או נכס מקרקעין אחר, על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. זהו תשלום שמעבירים לרשות המיסים, לעומת היטל השבחה אשר משולם כאמור לוועדה המקומית. הקשר ביניהם: בעת תשלום מס השבחה, ניתן לקזז ממנו כספים שהוצאתם במהלך השנים להשקעה בנכס, וביניהם גם היטל השבחה, אם הוטל עליכם בזמן החזקת הנכס.

על מי חל היטל השבחה?

תשלום היטל השבחה חל על בעלים של נכס או חוכר לדורות.

בתאריך 03/09/2014, התקבל בבית משפט העליון פס"ד רע"א 725/05 –  ועדה מקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' בלוך ואח', הקובע כי לחקלאים בעלי מעמד של "בר רשות" במושבים יש מעמד של זכויות בקרקע כזה, שמחייב אותם לשלם היטלי השבחה, בגין תוכניות משביחות שיחולו על הקרקעות שברשותם, זאת בעוד החוק מאפשר לגבות את ההיטל רק מבעלים או מחוכרים. ולכן, מאז פסק דין בלוך מחויב בר רשות בנחלה חקלאית בהיתר השבחה.

מתי משלמים היטל השבחה?

מועד התשלום הוא מועד מימוש הזכות שניתנה, כלומר: יש לשלם כאשר מתחילים לנצל את הזכויות החדשות במסגרת תוכנית שאושרה, כאשר מוכרים את הנכס או ביום בו מקבלים היתר בנייה או שימוש.

נחזור לדוגמאות הקודמות: אם במסגרת תב"ע חדשה קיבלתם אפשרות להוסיף קומה, תשלמו היטל השבחה באחד משני מועדים – בעת ניצול הזכות (בניית קומה נוספת) או בעת מכירת הבית, שכן שווי ההשבחה יהיה כלול בשווי המכירה. שימו לב: לא חל היטל השבחה על תוכנית שאושרו לפני יולי 1975.

אם קיבלתם היתר הכולל הקלה בבנייה או היתר לשימוש חורג, תשלמו היטל השבחה באופן מיידי עם אישור הועדה.

בכל מקרה, לפני מכירה מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. משרדנו יבדוק עבורכם האם אתם צריכים לשלם היטל השבחה, וגם לערער עליו אם צריך או לנסות לקבל פטור. מרום גולי שמאות מקרקעין ילוו אתכם בכל תהליך המכירה, ויעזרו לכם להתמודד בצורה הטובה והחסכונית ביותר בתשלום ההיטל.

חשוב להדגיש, כי במרבית המקרים המוכרים הם אלה שמשלמים היטל השבחה. עם זאת, זו אינה חובה, ואתם בהחלט רשאים לסכם עם הרוכשים כי ייקחו על עצמם את התשלום. אגב, לרוכשים יש מיסוי מקרקעין משלהם – מס רכישה שמו. בדיוק כפי שיש מחשבון היטל השבחה כאמור, יש גם סימולטור מס רכישה ייעודי.

חישוב היטל השבחה – כמה משלמים היטל השבחה?

גובה היטל השבחה הוא חצי משווי ההשבחה. כלומר, אם בעקבות אישור תוכנית בניין עיר עלה שווי מקרקעין מ-100,000 ₪ ל-200,000 ₪, שווי ההשבחה הוא 100,000 ₪ ובהתאם לכך, גובה היטל השבחה הוא 50,000 ₪. קחו בחשבון כי משווי ההשבחה ניתן וכדאי לקזז עלויות אשר כרוכות בהשבחה. זאת אומרת שאם מוסיפים עוד קומה וכרוכות בכך עלויות התאמה למבנה הקיים, הרי שיש להפחית את עלויות ההתאמה משווי ההשבחה.

מי שקובע בפועל את גובה היטל השבחה הוא שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, אשר מעריך את שווי ההשבחה בהתאם לזכויות שנוספו לנכס המוערך. קביעת גובה היטל השבחה יכולה להתבצע באופן מיידי, במועד אישור תוכנית,  ובמקרים כאלה מפרסמת הוועדה המקומית לוח שומה עם פירוט התשלום הנדרשים. לחילופין, הוועדה יכולה להחליט לדחות את עריכת השומה (הערכת השווי)  עד למימוש הזכויות שניתנו. אתם יכולים לבקש לשלם היטל השבחה באופן מיידי גם אם גובהו טרם נקבע, ואז הוועדה מחויבת לערוך עבורכם שומה תוך 90 ימים.

כך או כך, במקרים בהם עליכם לשלם היטל השבחה, כדאי להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין. כך תוכלו להיות בטוחים כי גובה היטל השבחה שנקבע על ידי שמאי היטל השבחה מטעם הוועדה, אכן הגיע למסקנות הנכונות, ולערער במקרה הצורך. גם אם אתם לא מתכוונים לממש זכויות למכירת הנכס, כדי לבצע הערכת שווי השבחה באמצעות שמאי מקרקעין מומחה, כדי שלא יהיו לכם הפתעות כאשר תחליטו למכור.

שימו לב: היטל השבחה מוצמד למדד המחירים או למדד תשומות הבנייה (הנמוך מביניהם).

חישוב היטל השבחה – איך עובד מחשבון היטל השבחה?

חישוב היטל השבחה הוא לכאורה פשוט: לוקחים את גובה ההשבחה (ההפרש בין שווי הנכס לפני ואחרי) ומחלקים ב-2. כלומר, אם קיבלתם אישור לבנות מרפסת, בזכותו שווי הדירה שלכם עלה מ-2.5 ל-3 מיליון ₪, אתם צריכים לשלם 250 אלף ₪ – 50% מחצי מיליון ₪.

אז למה בעצם אתם צריכים מחשבון היטל השבחה או חוות דעת של שמאי מקרקעין? יש שלוש סיבות:

• גובה ההשבחה – זה לא באמת כל כך פשוט לחשב את עליית הערך של הנכס. כמה שוות הזכויות החדשות? כמה האישור החורג או ההקלה שקיבלתם מוסיפה לשווי הכולל?
• הצמדה – גובה היטל השבחה עולה, אם חלה עלייה במדד המחירים לצרכן או במדד תשובות הבנייה (הנמוך מביניהם).
• החוק החדש – רלוונטי להתחדשות עירונית החל מחודש מאי 2022. כעת, כל עירייה ורשות מקומית רשאית להחליט האם לגבות היטל השבחה מלא, להקל ולדרוש רק 25% או להעניק מתשלום היטל השבחה פטור מלא. החוק נועד לעודד התחדשות עירונית, בכך שהוא מאפשר לרשויות לחלק פטורים באזורים מסוימים. למרות זאת חשוב לציין, כי במקומות רבים היטל השבחה הוא עדיין 50%.

כיצד מגישים ערעור על דמי השבחה?

יש שני סוגים של ערעור על דמי השבחה, את שניהם יש להגיש תוך 45 ימים מקבלת הדרישה לתשלום:

1. אם אתם רוצים לערער על עצם החיוב בתשלום היטל השבחה. אתם יכולים לפנות לוועדת הערר, לפרט מדוע לדעתכם אתם לא אמורים לשלם ולצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין היטל השבחה. על מנת לקבל החלטה, לוועדת הערר יש אפשרות לבקש מינוי של שמאי מייעץ מטעם מועצת שמאי מקרקעין. ניתן לערער על החלטת ועדת ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים.
2. אם אתם מסכימים עם כך שעליכם לשלם, אך שמאי מקרקעין מטעמכם ערך חישוב היטל השבחה וקבע כי גובה ההשבחה נמוך מזה שנקבע על ידי הוועדה המקומית, אתם יכולים לפנות ליו"ר מועצת שמאי מקרקעין עם בקשה למינוי שמאי מכריע, אשר יערוך דיון בנוכחות שמאי הצדדים ויחליט איזו חוות דעת היא הצודקת. ניתן לערער על החלטת שמאי מכריע היטל השבחה תוך 45 ימים מקבלת ההכרעה.

משרד מרום גולי שמאות מקרקעין מתמחה בהערכת גובה היטל השבחה, ומייצג בעלי זכויות רבים ביניהם אנשים פרטיים וחברות יזמיות, בהליכים השונים מול הוועדות המקומיות ומול גופי הערעורים. מוזמנים לפנות אלינו לכל שאלה, התייעצות או בעיה בנושאי היטל השבחה.

האם ניתן לקבל על היטל השבחה פטור?

ניתן לקבל מתשלום היטל השבחה פטור במספר מקרים, כולל:

• נכס מקרקעין בשכונות או אזורי שיקום.
• מוסד ציבורי שלא למטרת רווח.
• המוכרים זכאים לסיוע מתוקף תוכנית של משרד הבינוי והשיכון.
• תוספת של שטחי שירות עבור התאמות נגישות.

מעבר לזה, קיימת מחלוקת רבה במדינה בכל הנוגע לקשר בין היטל השבחה לבין תמ"א 38. מצד אחד, בתוכניות אלה יש עבור היטל השבחה פטור מוחלט. מצד שני, רבים נדרשים לשלם היטל השבחה בכל זאת, מכל מיני סיבות. כיום, מתנהלים דיונים רבים סביב הנושא בבתי המשפט ובוועדות ערר לפיצויים, בחלקם משרדנו לוקח חלק.

דוגמה בולטת למחלוקת הזו, היא תוכנית הרובעים של תל אביב. בעקבות התוכנית, במסגרתה חולקה העיר לאזורים עבור הגדרת זכויות שונות של התחדשות עירונית ובנייה. הבעיה היא, שחלק מהזכויות הללו כבר ניתנו במסגרת תמ"א 38 לאותם נכסים, ולכן בעליהם מופתעים לקבל דרישות תשלום היטל השבחה.

כמו כן, לא נדרש תשלום במקרים בהם אתם לא מוכרים את הדירה אלא מעבירים אותה. העברה יכולה להיות במתנה, לקרובי משפחה, או מתוקף צו או הסכם משפטי, כמו צו ירושה, צו קיום צוואה או הסכם גירושין.

מה קורה אם היו כמה השבחות?

יכול להיות שהנכס שאתם עומדים למכור, הושבח יותר מפעם אחת בתקופה בה היה בבעלותכם. אם אושרו שתי תוכניות בנין עיר (או יותר) ולא שילמתם עדיין היטל השבחה על אף אחת מהן, קחו בחשבון כי במועד המכירה תצטרכו לשלם על ההשבחה של כל אחת מהתוכניות המשביחות (בשיטת המדרגות).

כאמור, תמיד כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין, כדי שלא תיתפסו לא מוכנים.

משרדנו עומד לרשותכם לייעוץ וטיפול בכל נושאי היטל השבחה העומדים בפניכם.

היטל השבחה תל אביב – מה לגבי תוכנית הרובעים?

אחד הנושאים המדוברים ביותר כרגע, בהקשר של היטל השבחה, הוא תוכנית הרובעים בתל אביב. זוהי תוכנית שבמסגרתה ניתנות זכויות בנייה בבניינים ישנים, כמו היתרים לבניית קומות נוספות או להריסה ובנייה מחדש. במרכז התוכנית נכון לעכשיו נמצאים רובעים 3 ו-4 בעיר, שהתוכניות לגביהם אושרו בשנת 2018 ולמעשה חייבו כל מי שמוכר נכס מקרקעין באזורים אלה לשלם היטל השבחה.

גובה היטל השבחה בעקבות התוכנית יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ובעלי הנכסים באזורים אלה מתקשים לקבל את הגזרה, בטענה שהזכויות במסגרת תוכנית הרובע כבר ניתנו במסגרת תוכנית תמ"א 38 הארצית. בשל כך, שמאי מקרקעין רבים מתבקשים לסייע בהגשת ערעורים בנושא. למידע נוסף על תוכנית הרובעים והקשר שלה לתשלום היטל השבחה, לחצו למאמר מקיף בנושא.