מוכר מגרש ריק בישוב אזור? מוכרת בית צמוד קרקע באזור? מעוניינים בתוספת בנייה בישוב אזור?
פעולות אלו חושפות אותכם לחיוב בהיטל השבחה לוועדת מקומית לתכנון ובנייה אזור, כך שכדאי שתקראו את המאמר הבא.
היטל השבחה – אזור
אזור היא מועצה מקומית המצויה צפון מזרחית לעיר חולון וגובלת מצפון מזרח בכביש מס' 1 (כביש ירושלים-ת"א), בדרום מזרח בכביש מס' 4 ובדרום מערב בכביש מס' 44. אזור מאופיינת, בין היתר, בבנייה נמוכה (צמודת קרקע) של בתי מגורים חד ודו משפחתיים, חד ודו קומתיים, מבנייה ותיקה, משופצת וחדשה לצד מגרשים ריקים בהם טרם מומשה הבנייה.
במאמר זה אתייחס להיטל השבחה החל על נכסים בבנייה נמוכה צמודת קרקע (כמו: מגרשים ריקים ובתי מגורים) במועצה מקומית אזור.
כידוע, היטל השבחה הוא תשלום חובה אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס או חוכר, במקרים בהם הוועדה המקומית השביחה את הנכס על אישורה של תכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג.
במקרה של אישור תוכנית (תב"ע) חדשה המעניקה זכויות בנייה נוספות צפוי לחול חיוב בהיטל השבחה, אותו יידרש לשלם בעל הנכס בעת מכר או בקשה להיתר למימוש הזכויות.
באזור אושרו במרוצת השנים מספר תוכניות כוללניות החלות על כל הבנייה הנמוכה צמודת קרקע בישוב, כך שמומלץ להכיר כל אחת מהתוכניות המשביחות.
תוכנית מאא/במ/165/20 (מיום 14/06/1993) ו- תוכנית מאא/במ/26 (מיום 24/10/1996)
תוכנית מאא/במ/20 (165) חלה על החלק הדרום מזרחי של הישוב אזור ברחובות בן גוריון וכצנלסון, ואילו תוכנית מאא/במ/26 חלה על מרכז הישוב אזור.
תוכניות אלו מאפשרות הקמת יחידת דיור דו משפחתית על כל שטח מגרש של 250 מ"ר בשטח מבונה של: עיקרי 160 מ"ר + עליית גג 23 מ"ר + מרתף 50 מ"ר + חניה מקורה 30 מ"ר.
במגרשים בהם שטח המגרש מעל 250 מ"ר ניתן לבקש תוספת בניה בשיעור של 30% משטח הגדלת המגרש, התוספת תחולק בין קומת הקרקע לקומה א' שווה בשווה, כך לדוגמא:
שטח מגרש 300 מ"ר – 250 מ"ר מגרש לפי תב"ע = 50 מ"ר * 30% = 15 מ"ר עיקרי תוספת (7.5 מ"ר בקומת קרקע + 7.5 מ"ר בקומה ראשונה).
תרשים רלוונטי של תכנית מאא/במ/20 (165):
תרשים רלוונטי של תכנית מאא/במ/26:
תוכנית מאא/221 (מיום 21/08/2002) ו- תוכנית מאא/223 (מיום 27/08/2002)
מטרת התוכניות לרהוע הנחיות להקמת בריכות שחייה פרטיות, מחסנים, פרגולות וגדרות בחזית המגרש. התוכניות מאפשרות הקמת בריכת שחייה בשטח שלא יעלה על 30 מ,ר ליחידת דיור וכן הקמת מחסן בשטח שלא יעלה על 10 מ"ר ליח"ד.
תוכנית מאא/254 (מיום 06/03/2016)
עד לאישור תוכנית מאא/254 בשנת 2016 היה מותר לבנות בחלל גג שטח של 23 מ"ר בלבד.
תוכנית מאא/254 היא תוכנית כוללנית החלה על כל מרחב אזור הקובעת כללים, הנחיות ומגבלות לבנייה במפלס הגג במגרשי מגורים בתחום המועצה מקומית אזור, לשם התחדשות המבנים הקיימים, שיפור עיצוב הבניין ורווחת התושבים.
התוכנית קובעת כי רום הגג לא יעלה על 6.5 מ' מדוד מרצפת המפלס הנמוך של הקומה העליונה ועד לנקודה הגבוהה ביותר של שיפוע הגג. שיפוע הגג יהיה בין 40 לבין 50% ובהתאם לתקן הנדרש.
קביעה זאת מאפשרת בנייה בחלל הגג בשיעור של עד 65% משטח הקומה התחתונה כך שמתקבל במגרש אופייני של 250 מ"ר בו קומה ראשונה 80 מ"ר שטח של 52 מ"ר בעליית הגג (80 מ"ר * 65%).
ולכן, תכנית מאא/254 הרחיבה את הזכויות לבנייה בחלל הגג ביחס למצב הקודם בו הותר רק 23 מ"ר (לפי תוכניות מאא/במ/20 (165) ו- מאא/במ/26).
תוכנית מאא/256 (מיום 11/09/2016)
תוכנית מאא/256 קובעת הוראות, שימושים, הנחיות ומגבלות לבניית מרתפים במגרשי מגורים המיועדים לבנייה צמודת קרקע בתחום המועצה המקומית אזור.
בהתאם להוראות התכנית שטח המרתף יהיה עד קונטור קומת הקרקע של המבנה אך לא יותר מ- 40% משטח המגרש, הקטן מביניהם.
שטחי הבנייה למרתפים יקבעו ביחס של 70% עיקרי ו- 30% שירות מתוך השטחים הכלולים בהיתר בקומת המרתף, אך ניתן בשלב הבקשה להיתר בניה לקבוע יחס אחר, בהתאם לבניה והשימושים המבוקשים בפועל.
אסור הקמת מטבח/מטבחון בקומת המרתף.
הגישה למרתף תהיה מתוך דירת המגורים בקומת הקרקע, ואסורה כניסה חיצונית למרתף.
לא ניתן לנייד זכויות בניה מהמרתף לקומות מעל הקרקע.
עד לאישור תכנית מאא/256 הותר לרוב הקמת מרתף בשטח של 50 מ"ר, כך שעם אישור תכנית מאא/256 מתאפשר הגדלת קומת המרתף עד לקונטור קומת קרקע.
כך לדוגמא, אם קומת הקרקע בשטח של 100 מ"ר ושטח המגרש הוא 250 מ"ר ניתן לבנות מרתף בשטח של 100 מ"ר, ומתקבלת השבחה של 50 מ"ר נוספים ביחס למצב הקודם בו הותר מרתף של 50 מ"ר.
תוכנית מאא/260 (מיום 18/12/2018)
התכנית שאושרה בשנת 2018 מאפשרת לראשונה הקמת גג שטוח ועליו חדר יציאה לגג במבנים צמודי קרקע (לא רק במבנים משותפים כפי שנקבע בתכניות קודמות), ובלבד שיינתן פתרון אחיד באותו בניין ובניינים בעלי קיר משותף.
בגג שטוח בבית צמוד קרקע – חדר היציאה לגג יבנה בשטח הגג של יחידת המגורים שמתחתיו, וירשם כחלק בלתי נפרד מהדירה שאליה יצורף.
שטח חדר היציאה לגג יהיה עד 40 מ"ר בגובה 2.5 מ' נטו ובנסיגות של 2 מ' מהחזית ו- 1.4 מ' מיתר החזיתות.
עד לאישור תוכנית מאא/260 הותרה בנייה רק בחלל הגג ולא התאפשר גג שטוח, אם כי התכנית קובעת מגבלות רבות והשטח הבנוי שמתקבל הוא 40 מ"ר בלבד בעוד במצב הקודם ניתן היה לבנות בחלל הגג שטח נרחב יותר.
קיימת מחלוקת האם תוכנית מאא/260 השביחה את הנכסים בישוב אזור, וקיימות שומות מכריעות רבות בהן נקבע כי התוכנית לא משביחה כלל.
ולכן, בעת קבלת דרישת תשלום בגין תכנית זאת יש לבחון בצורה מקצועית ולהיעזר בשמאי מקרקעין מומחה באזור, האם חלה השבחה או לא.
לסיכום
הישוב אזור התפתח משמעותית במרוצת השנים האחרונות.
עם התפתחות הישוב אושרו תוכניות המאפשרות הרחבת הבנייה. תוכנית מאא/במ/165/20 ותכנית מאא/במ/26 מאפשרות יחידת דיור על כל שטח של 250 מ"ר, תכניות מאא/221 ו- מאא/223 מאפשרות הקמת בריכות שחייה ומחסנים, תכנית מאא/254 מאפשרת הרחבת הבנייה בחלל הגג, תכנית מאא/256 מאפשרת הרחבת קומת המרתף ותוכנית מאא/260 מאפשרת גג שטוח בבית צמוד קרקע במקום גג רעפים על חלל גג.
פעולות של בנייה חדשה ומימוש זכויות הבנייה במגרשים ריקים וכן תוספות בנייה לבתים קיימים, וכן מכירת מגרשים ריקים, חושפות את בעלי הכסים באזור לחיוב בהיטל השבחה העשוי להסתכם לסכום של מאות אלפים.
בעת הגשת בקשה להיתר בניה ו/או בקשה להעברת זכויות תבחן הועדה המקומית לתכנון ובנייה אזור האם הפעולה המבוקשת מחייבת תשלום היטל השבחה. ככל שכן, בעל הזכויות יקבל שובר תשלום היטל השבחה בצירוף שומת השבחה שנערכה על ידי שמאית הועדה.
לבעל הזכויות אפשרות לערער על החיוב בהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום קבלת השובר.
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין. המשרד ליווה עד כה עשרות בעלי זכויות במועצה מקומית אזור בנושאי היטל השבחה לרבות הגשת השגה בפני שמאי מכריע או ועדת ערר.
קיבלתם שובר לתשלום היטל השבחה באזור, נשמח אם תפנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני חינם.
להלן קישורים להכרעות שמאים מכריעים רלוונטיות שהתקבלו בישוב אזור:
הכרעת שמאי מכריע מיום 16.5.22 בעניין היטל השבחה עורקבי נ' ועדה מקומית אזור
הכרעת שמאי מכריע מיום 13.3.18 בעניין היטל השבחה כהן שני נ' ועדה מקומית אזור
הכרעת שמאי מכריע מיום 25.3.20 בעניין היטל השבחה זמר טוב שרה נ' ועדה מקומית אזור
