תוספת בנייה בהרחבה במושב

מעוניינים בתוספת בנייה במושב? חשוב שתדעו

בשנות התשעים ובשנים שלאחר מכן נבנו שכונות הרחבה במושבים המאופיינות במגרשים בשטח של כחצי דונם עליהם בנוי בית מגורים צמוד קרקע, חד משפחתי.

בהתאם לתוכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על שכונת ההרחבה נקבעו זכויות הבנייה במגרש ההרחבה, הקובעות לרוב הקמת בית מגורים אחד, דו קומתי מעל קומת מרתף. היקף זכויות הבנייה משתנה בין שכונות הרחבה ולכן יש לבדוק זאת באופן פרטני.

לרוב הוקצו מגרשי הרחבה במסגרת הסכם פיתוח בו התחייב היזם לבנות את בית המגורים תוך תקופה מוגדרת שלאחריה ייתאפשר לו לחתום על הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים.

כמו כן, בחלק משכונות ההרחבה רמ"י אפשרה בהקצאה הראשונה של המגרשים לשלם דמי היוון עבור זכויות בנייה בשיעור נמוך יותר מהמצוין בתב"ע שבתוקף החלה על המגרש. לדוגמא: תשלום דמי היוון עבור בית מגורים בשטח של 160 מ"ר עיקרי בעוד שלפי תב"ע זכויות הבנייה נקבעו ל- 200 מ"ר עיקרי + 100 מ"ר שירות.

 

איך מחשבים תחשיב דמי היתר?

כיום, לאחר שעברו עשרות שנים מאז הקצאת מגרש הרחבה ובניית בית המגורים, מעוניינים בעלי זכויות רבים לבצע תוספות בנייה לבתי המגורים אם על ידי הרחבת בית המגורים הקיים ואם על ידי הריסת בית המגורים והקמת בית מגורים חדש.

ולכן, עולה השאלה כמה יעלו דמי היתר לתוספת הבנייה לבית המגורים בהרחבה.

בשלב ראשון יש לבדוק מהם זכויות הבנייה ששולמו לרמ"י וזאת במסגרת עיון בחוזה החכירה שנחתם. בחוזה החכירה נקובות זכויות החכירה המהוונות.

נניח לצורך הדוגמא כי שולם עבור זכויות בנייה של 160 מ"ר עיקרי וכעת מבוקש בית מגורים בשטח של 200 מ"ר, כך שנדרש לשלם דמי היתר עבור תוספת בנייה של 40 מ"ר.

בהתאם לנהלי רמ"י עבור תוספת בניה בנכסים בהם בוצעה הקצאה לבינוי בפועל, רמ"י גובה דמי היתר בשיעור 91% עבור כל תוספת הבנייה המבוקשת, זאת בהתחשב כי זכויות הבנייה המבוקשות (בדוגמא שלנו 40 מ"ר) נקבעו לפי התכנית שהייתה בתוקף במועד ההקצאה.

 

דוגמא לתחשיב דמי היתר:

40 מ"ר X 6,000 ₪/מ"ר X 91% X 1.17 מע"מ = כ- 255,000 ₪.

כלומר, עבור זכויות הבנייה שנקבעו עוד בתוכנית בנין עיר שהייתה בתוקף במועד ההקצאה ישולמו דמי היתר בשיעור של 91%.

מאחר וערכי השווי מחושבים נכון למועד העסקה ושיעור התשלום הינו 91% הסכום הכספי שיידרש עבור תוספת בנייה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים כך שיש להביא זאת בחשבון במסגרת ההחלטות והשיקולים לתוספת הבנייה.

נדגיש עוד כי ככל ששולמו עבור מלוא זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית שבתוקף במועד ההקצאה וכעת מבוקשת תוספת בנייה בהתאם לתב"ע חדשה ו/או שאושרה לאחר מועד ההקצאה, שיעור התשלום יעמוד על סך של 31%.

 

לסיכום

חושבים לבצע תוספת בניה בבית מגורים בהרחבה במושב, חשוב לבדוק מהם זכויות החכירה המהוונות הרשומות בחוזה החכירה וככל שמבוקשת תוספת בנייה מעבר לנקוב בחוזה החכירה, נדרש לעורך תחשיב לשיעור דמי ההיתר.

משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין וייעוץ לבעלי זכויות חכירה בנכסים בשכונות הרחבה במושבים ונשמח לעמוד לרשותכם.