רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחקלאים המעסיקים עובדים זרים להלין את העובדים וזאת במסגרת ביצוע עסקת הרשאה לשימוש בקרקע למטרה זו. במאמר זה נסקור את מדיניות רשות מקרקעי ישראל והתנאים בהם נדרש החקלאי לעמוד.
סוג המבנה
המבנים בהם יתאפשר להלין את העובדים הזרים הם מבנים יבילים בלבד. לא יתאפשר להסב מבנה קיים שאינו יביל לשימוש מגורי עובדים זרים.
היכן ניתן להציב את המבנה במושב?
במושב, הצבת המבנה היביל תתאפשר במיקומים הבאים:
- בחלקה א' של הנחלה.
- חלקה א' של נחלה ששטחה קטן מ- 1,500 מ"ר ניתן יהיה לאשר הצבת המבנה היביל גם בחלקה ב', ובמידת האפשר צמוד לחלקה א'.
- ככל שקיים אזור מבני משק המשרת שטחי עיבוד של המושב יתאפשר הצבת המבנה בשטח זה, אם כי בעמידה בתנאים מצטברים שנקבעו על ידי רמ"י.
דגשים לעמידה באישור הבקשה
- שם מגיש הבקשה להצבת המבנה היביל נדרש להיות תואם למסמכי האישור של רשות האוכלוסין וההגירה.
- מיקום המבנה היביל יהיה בצמידות ככל האפשרת לתשתיות קיימות.
- הצבת המבנה היביל מותרת בתכנית בנין עיר תקפה או על פי שימוש חורג.
תכנית בנין עיר להצבת מבנה יביל לעובדים זרים בנחלה
ועדות מקומיות רבות אישרו במרוצת השנים תכנית לשימושי פל"ח (פעילות לא חקלאית) בחלקות א' בנחלות חקלאיות, הכוללות לרוב גם שימוש להלנת עובדים זרים בנחלה.
כך לדוגמא,
בועדה מקומית לתכנון ובנייה "דרום השרון" אושרה תכנית שד/1000/א/1 הקובעת הוראות מפורטות למתן היתר למבני מגורים לפועלים זמניים בחקלאות בשטח של 40 מ"ר.
בועדה מקומית לתכנית ובנייה "עמק חפר" אושרה תכנית עח/21/200 המאפשרת הצבת מבנה אחד בנחלה למגורי פועלים זמניים בחקלאות בשטח של 45 מ"ר.
ולכן, ככל שקיימת תכנית בנין עיר תקפה הרי שמכוחה תתאפשר הגשת בקשה להיתר להצבת מבנה מגורים זמני לפועלים. במידה ולא קיימת תכנית בנין עיר, אז יידרש המבקש להגיש בקשה לשימוש חורג שכפופה לאישור הועדה המקומית.
יוער כי בגין אישור הבקשה להיתר להצבת מבנה יביל לעובדים זרים בנחלה הועדות המקומיות דורשות לרוב תשלום היטל השבחה. מומלץ לבחון את גובה ההיטל המבוקש על ידי הועדה, ובאם נדרש אף להגיש ערעור בפני שמאי מכריע, וזאת תוך 45 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום.
שיעור התשלום לרשות מקרקעי ישראל
העסקה מול רמ"י תבוצע כהרשאה זמנית לתקופה של עד 3 שנים.
לרשות מקרקעי ישראל משלמים עבור מרכיב הקרקע ולכן החיוב נגזר משווי הקרקע בלבד בהתאם לטבלת ערכי קרקע או שומת מקרקעין, ויחושב לפי הנוסחה הבאה:
% מערך הקרקע X מקדם היוון בהתאם לתקופת השימוש = סה"כ לתשלום
דברי הסבר:
ערך הקרקע הוא הערך שרשות מקרקעי ישראל קבעה למרכיב הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ, על ידי מחירי טבלה או באמצעות שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מטעמה. בעניין זה ראו מאמר באתר זה בנושא "מחירי טבלה או שומה פרטנית, במה לבחור?"
אחוז מערך הקרקע נקבע לפי אזורים, כמפורט להלן:
אזור קו עימות 0%
אזור עדיפות א' 2%
אזור עדיפות ב' 3%
אזור רגיל 5%
לא יודעים לאיזה אזור אתם שייכים? עליכם לבדוק בקובץ החלטות של רשות מקרקעי ישראל סעיף 4.2.11 בו קיימות רשימות יישובים לעניין הנחות אזור.
מקדם היוון לתקופת השימוש מחושב לפי משך השנים בהם מבוקש השימוש.
חידוש הרשאה וערבות
רשות מקרקעי ישראל מעניקה הרשאה לתקופת ההיתר לשימוש החורג ובכל מקרה לא יותר משלוש שנים (גם אם ההיתר לשימוש חורג התקבל לתקופה ממושכת יותר).
בסיום תקופת ההרשאה המבקש יידרש לבצע חידוש לרבות המצאת אישורים חדשים.
במידה ולמבקש לא יהיה אישור תקף להעסקת עובדים זרים המפרט את מספר העובדים הזרים ותוקפו – רמ"י רשאית לבטל את האישור.
ככל שיימצא כי נעשה שימוש שאינו תואם את ההרשאה שהתקבלה הרי שרמ"י עשויה לחייב בגין דמי שימוש בהתאם לנהלים והחלטות המועצה.
להבטחת פינוי המבנים היבילים ולמילוי יתר תנאי ההרשאה המבקש נדרש להפקיד ערבות בנקאית בסכום של 7,000 ₪ לכל מבנה יביל. תוקף הערבות יהיה עד חודשים לאחר סום תקופת ההרשאה.
לסיכום
האפשרות להלנת עובדים זרים בנחלה היא צורך הכרחי לפעילות החקלאית של החקלאי ולהצלחתו. בהתחשב כי הלנת העובדים הזרים היא לצורך הפעילות העסקית החקלאית ולתקופת זמן מוגבלת, ראוי היה שהן הועדה המקומית והן רשות מקרקעי ישראל לא יגבו תשלום כספי עבור האפשרות להלנת עובדים זרים בנחלה, וזאת בדומה ליתר המבנים החקלאיים שנבנים בחלקות א' להם לא נדרש תשלום כספי.
הלנת העובדים הזרים בנחלה היא מעמסה כלכלית לחקלאי הנדרש בנוסף לתשלום לרשויות עבור היטל השבחה ודמי היוון, גם לשאת בעלויות הקמה ותחזוקה של המבנים בתקופת ההלנה.
עד שיחול שינוי במדיניות נדרשים החקלאים המעוניינים להלין עובדים זרים בנחלה לשאת בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית ודמי היוון לרמ"י.
החלטתם להגיש בקשה להלנת עובדים זרים בנחלה? משרדנו עומד לרשותכם בכל הקשור בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין בהליכי השגה מול רשות מקרקעי ישראל, עם התמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה, החלטות ופסיקה רלוונטית.
ב ה צ ל ח ה !
