מה זה פיצול מגרש מנחלה? איך מפצלים מגרש מנחלה? כמה עולה לפצל מגרש מנחלה? אם גם אתם שואלים את השאלות האלו או שאתם מעוניינים לפצל מגרש מנחלה, המאמר הזה בשבילכם.
המסגרת החוקית לפיצול נחלה
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מאפשרת לבעלי נחלות חקלאיות לפצל מגרש מחלקת המגורים של הנחלה ולחתום לגביו על חוזה חכירה.
בתאריך 04/04/2019 נכנס לתוקף קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "קובץ החלטות") שביטל את כל החלטות המועצה אשר היו בתוקף, ביניהן החלטת מועצה מס' 1591 שעניינה קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאיים.
בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ ההחלטות נקבעו התנאים וההוראות בדבר עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה (להלן: "ההסדר") ביניהם תנאים להצטרפות ההסדר והאפשרות לפיצול מגרש מגורים מחלקת הגורים בנחלה.
ההצטרפות להסדר מקנה לבעל הזכויות בנחלה, בין היתר, את האפשרות לפצל מגרש ובניית בית מגורים בהתאם לבחירת החוכר, בכפוף לקיומה של תכנית בנין עיר (תב"ע) תקפה, למעט יחידת דיור אחת שתשאר צמודה לנחלה.
נוהל מס' B38.04 של רמ"י מסדיר את ההנחיות הקבועות בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל פרק 8.3 סימן ז', ובו הנחיות וכללים ליישום אחיד של ההחלטה ביחס לבעלי זכויות בנחלה.
מה זה פיצול מגרש מנחלה?
פיצול מגרש מנחלה מאפשר לבעל הנחלה לחתום על חוזה חכירה נפרד לגבי מגרש מגורים עצמאי שמפוצל מהנחלה הכולל זכות ליחידת דיור אחת, ובכפוף לתכנית בנין עיר בתוקף ותמורת תשלום של 33% + מע"מ לרמ"י משווי מרכיב הקרקע של המגרש המפוצל.
תנאי סף להצטרפות להסדר
על מנת להצטרף להסדר המאפשר פיצול מגרש מנחלה יש לעמוד בתנאים הבאים:
- חלקה א' של הנחלה רשומה ברשם המקרקעין (בטאבו) בשלמות, כיחידת רישום נפרדת. במקרה של העדר רישום (במושבים רבים טרם בוצע רישום) החוכר נדרש להמציא לרמ"י הזמנת ביצוע תצ"ר (תשריט לצרכי רישום) בתיאום עם האגודה ובידיעה של כל בעלי הזכויות הגובלים. לחילופין, החוכר יכול להמציא אישור על קיומו של הליך להכנה ולרישום תצ"ר לכל הנחלות במושב.
- כל השימושים בחלקה א' של הנחלה ובחלקה ב' מוסדרים, קרי, לא קיימות חריגות בנייה ושימושים שאינם מורשים על ידי רמ"י.
- הסדרת חובות דמי חכירה ו/או דמי שימוש, אם קיימים. במושב בו קיים לאגודה חוב של דמי חכירה שנתיים בגין הנחלות, רשאי החוכר לשלם את החלק היחסי של נחלתו בחוב, טרם הסדרת החוב על ידי האגודה, על מנת שיוכל להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה.
- לא הוגשה תביעת בעלות או תביעה להכרה בזכויות הסטוריות ע"י האגודה או ע"י חבריה, גם אם שמו של החוכר אינו מופיע ברשימת התובעים.
חלקת המגורים ("המשבצת הצהובה") בנחלה
פיצול המגרש ייעשה מתוך חלקת המגורים בנחלה שהגדרותיה, כדלקמן:
- חלקת המגורים של הנחלה תהיה שטח רציף, שלא יעלה על 2.5 דונם, מתוך חלקה א' המיועד למגורים לפי תכנית תקפה, הכולל את כל יחידות הדיור הקיימות ואת הפל"ח (להלן: "חלקת המגורים").
- אם במועד 27/03/2007 היה קיים בתכנית תקפה שטח המיועד למגורים שאינו רציף (מגרש שצורף לנחלה או שטחים לא רציפים בתוך חלקה א'), חלקת המגורים תכלול גם שטחים אלה, ובלבד שהשטח הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם. סעיף זה רלוונטי לנחלות הידועות בשם "נחלה מפוצלת" בה חלקת המגורים מורכבת משני חלקים.
- נחלה בה השטח המיועד למגורים חלקה א' ביום 27/03/2007 היה גדול מ- 2.5 דונם (להלן: "השטח הנוסף"), החוכר יהיה רשאי לבקש את תחולת ההסדר על השטח הנוסף כולו או חלקו בתמורה לתשלום בשיעור של 91% משווי השטח הנוסף.
- נחלות בהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונם, תותר הגדלתה, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה, עד ל- 2.5 דונם בכפוף לתנאים הבאים: ביישובים במרכז הארץ – בשטח רציף בלבד. ביישובים באזור עדיפות א'/ב'/עימות – ככל הניתן בשטח רציף.
דגשים מיוחדים נוספים לחלקת המגורים:
- הגדרת חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
- במקרים בהם לא ניתן להגדיר כך בשל אילוצים או בשל העדפה של סימון לא רגולרי ע"י בעל הזכויות, בעל הזכויות יתחייב שלא לעלות טענה על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית אותה בחר.
- במקרים בהם צורף מגרש לנחלה באישור רמ"י, וחלקת המגורים תהיה מורכבת משני חלקים שאינם רצופים יוגדר אחד החלקים בשלמות כחלק מחלקת המגורים וההשלמה ל- 2.5 דונם תהיה מתוך השטח השני המיועד למגורים.
מסלולי הצטרפות להסדר
כידוע, קיימים שני מסלולי הצטרפות להסדר העומדים לבחירה בפני בעל הזכויות בנחלה:
האחד, מסלול הצטרפות בתשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים.
השני, מסלול הצטרפות בתשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים.
שני המסלולים מאפשרים את הזכות לפיצול מגרש מנחלה.
בהתחשב כי המסלול של דמי חכירה בשיעור של 3.75% הוא מהיר יותר וזול משמעותית ביחס למסלול של דמי רכישה, אתייחס במאמר זה למסלול דמי חכירה.
מסלול הצטרפות בתשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים
מסלול דמי חכירה מקנה לבעל הזכויות בנחלה את ההטבות הבאות:
- זכות למגורים בבנייה נמוכה בלבד (צמודת קרקע), בגודל של עד 375 מ"ר, בכל דרך שתאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בכפוף לתכנית תקפה.
- ביטול הדרישה לרצף בין דורי והתרת בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו.
- פיצול מגרש תמורת תשלום בשיעור של 33% משווי המגרש המפוצל, בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 8.3.48 בפרק 8.3 סימן ז' לעניין פיצול מגרש מנחלה.
דגשים מיוחדים למסלול דמי חכירה:
- ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית שנערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם רמ"י. הנהלת הרשות רשאית לקבוע טבלאות ערכי קרקע.
- תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% אינו מקנה היוון.
- על תשלום זה לא יחולו הנחות אזורי עדיפות.
- זכויות בניה נוספות שנרכשו בתמורה בהתאם להחלטות המועצה קודם להצטרפות להסדר יזקפו מעבר להיקף הזכויות של 375 מ"ר.
- כל בניה נוספת מעבר ל- 375 מ"ר תחוייב בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי מרכיב הקרקע כפוף להנחות איזור עדיפות לאומית.
דוגמא לחישוב דמי חכירה 3.75%
פיצול מגרש מחלקת המגורים לאחר ההצטרפות להסדר ותשלום דמי חכירה בשיעור 3.75%
לאחר שהצטרפנו להסדר ושולמו דמי חכירה בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים, לבעל הזכויות בנחלה קיימת האפשרות לקדם הליך של פיצול מגרש מגורים מחלקת המגורים ולחתום לגביו על חוזה חכירה נפרד.
דגשים לפיצול מגרש מנחלה:
- עסקת הפיצול תערך על שם בעל הזכויות בנחלה או ישירות עם מי מטעמו. ככל שמדובר בעסקת פיצול "עם מי מטעמו", יראו זאת כהעברת זכויות ויידרשו כל המסמכים הדרושים להעברת זכויות (טופס בקשה, תצהירי העברה או הסכם מכר, אישורי מיסים וכו').
- הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.
- שטח המגרש המפוצל וזכויות בניה של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבניה הבסיסי, בהתאמה.
- יחידת דיור קיימת עם זכויות בניה של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורים החוכר, תשאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מנחלה.
- תכנית לפצול מגרש מנחלה, היוצרת יח"ד שאינן כלולה בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35 ולאישור האגודה.
- רמ"י לא תאפשר לחוכר לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בניה צמודות לו של לפחות 160 מ"ר.
שיעור התשלום עבור פיצול מגרש מנחלה
למי שבחר במסלול של דמי חכירה 3.75% שיעור התשלום עבור המגרש המפוצל יהיה לפי שומה פרטנית עדכנית, בהתאם לחישוב הבא:
תשלום בשיעור של 29.25% לקיבולת בניה של 160 מ"ר.
תשלום בשיעור של 33% משווי יתרת זכויות הבניה המוקנות בתב"ע והפוטנציאל התכנוני.
דוגמא לחישוב שיעור התשלום עבור פיצול מגרש מנחלה:
בהתאם לדוגמא לעיל, עבור פיצול מגרש נחלה נדרש להיכנס להסדר ולשלם 3.75% המהווים 280,000 ₪ ובנוסף לשלם עבור פיצול מגרש מנחלה (29.25% עבור זכויות של 160 מ"ר ו- 33% עבור יתרת הזכויות והפוטנציאל) בסכום של 920,000 ₪, סה"כ 1,200,000 ₪.
דוגמאות לתשריט תכנית בנין עיר לפיצול מגרש מנחלה
פיצול נחלה במושב שדי חמד, מועצה אזורית דרום השרון
פיצול נחלה במושב חרות, מועצה אזורית לב השרון
פיצול נחלה במושב בית יצחק, מועצה אזורית עמק חפר
תשלומים נוספים
חשוב להדגיש כי מלבד התשלומים לרשות מקרקעי ישראל עבור דמי חכירה 3.75% וכן פיצול המגרש 33%, צפויים לחול תשלומים נוספים כמו עלות אדריכל לקידום ואישור תב"ע לפיצול מגרש מנחלה, עורך דין, שמאי מקרקעין, היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה, מס רכישה, היטלי ביוב ואגרות.
לסיכום
פיצול מגרש מנחלה ויצירת זכויות עצמאיות ונפרדות למגרש מגורים מתוך הנחלה מאפשר לבעלי הנחלה להוריש אותה למספר יורשים ולא רק לבן/בת אחד/ת, ובכך מסייע בקבלת החלטות ההורשה. יתרון נוסף, ולא פחות חשוב בפיצול מגרש מנחלה הוא ביצירת מקור הכנסה לבעלי הנחלה והאפשרות לממש חלק מהנחלה. פיצול מגרש מנחלה ומכירתו לצד ג' מאפשר לבעלי הנחלה מקור הכנסה לרווחה כלכלית ושיפור רמת החיים.
לאור היתרונות בפיצול מגרש מנחלה, קיימת התעניינות רבה מצד בעלי הנחלות בבחינת האפשרות לפיצול מגרש, העלויות הכרוכות בכך ויישום ההליך בפועל.
פיצול מגרש למגורים מנחלה כרוך בתשלומים גבוהים עבור מרכיב הקרקע לרשות מקרקעי ישראל וכן עבור היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה, עם זאת, ככל שהליך הפיצול מבוצע כראוי שווי השוק של המגרש המפוצל גבוה מסך העלויות והתשלומים, וככלל קיימת כדאיות בביצוע ההליך.
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין, עם התמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה, החלטות ופסיקה רלוונטית בכל הקשור להליך פיצול מגרש מנחלה.
המשרד מעניק ליווי שמאי מלא לבעלי נחלות בכניסה להסדר ופיצול מגרש מנחלה, ניהול הליכי השגה מול רמ"י לקביעת שווי מרכיב הקרקע לתשלום וכן טיפול בהיטל השבחה מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מצ"ב קישורים להכרעה בהשגה ראשונה בדבר פיצול מגרש מנחלה:
פיצול מגרש מנחלה מפוצלת
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/37257/he/committee_03725729356.pdf
פיצול מגרש מנחלה
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/36998/he/committee_03699829364.pdf
