שמאי מקרקעין לנכס טרום רכישה

תקציר

לפני כל רכישה, מומלץ לבצע סקר שוק מקיף והשוואת מחירים, כדי להיות בטוחים שעושים עסקה משתלמת וחכמה. ככל שהרכישה יותר גדולה, כך כדאי להשקיע יותר בבדיקות המקדימות. כאשר מדובר על רכישת דירה, שהיא לא רק העסקה היקרה ביותר שרוב האנשים עושים, אלא גם מאוד מורכבת, החשיבות של וידוא כדאיות העסקה עצומה. למשל, עליכם להיות מודעים לחובות ולזכויות שלכם במסגרת חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה.

למה אתם צריכים שמאי לפני רכישת דירה?

רכישת דירה מצריכה תשומת לב למספר רב של פרמטרים. מוכרים עשויים להציג שווי או תמונת מצב לא נכונים, לנפח את המחיר בשלל דרכים או להעלים מידע חשוב. גם אם אתם מתמודדים מול מוכרים הגונים והוגנים, לא בטוח שבידם כל המידע שאתם צריכים לדעת. כדי שתוכלו לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים, אתם צריכים שמאי מקרקעין, שיבצע בדיקה מקיפה לגבי השווי והמצב האמיתיים של הדירה.

למשל, תארו לכם שעל פי בדיקת השמאי, שוויו של הנכס לא כפי שהוצג. לא רק שאתם יכולים להיעזר בחוות הדעת שלו כדי להוריד את מחיר העסקה, במקרים מסוימים משמעות הקיזוז היא ירידה במורד מדרגות מס רכישה. במצב כזה, כנראה שמדובר בחיסכון משמעותי מאוד.

שמאי מקרקעין בודק את כל מה שלכם קשה, או אפילו בלתי אפשרי, לבדוק בעצמכם. בסיום הבדיקה, הוא מפרט את ממצאיו בדו"ח. כאמור, חוות הדעת הזו יכולה לשמש ככלי במשא ומתן על הדירה, וגם ניתן להציגה בבית משפט ובמחלוקות מול רשות המיסים, למשל על מס רכישה. חוות דעת שלילית במיוחד, אשר שמה אור על פרמטרים מדאיגים שלא הייתם מודעים אליהם לפניה, עשויה לגרום לכם לשקול את כדאיות העסקה כולה.

מה כוללת בדיקת שמאי מקרקעין לפני רכישה?

אלה היבטי העסקה, אשר נבדקים על ידי שמאי מקרקעין לקראת רכישה:

  • עסקאות השוואה – על מנת להבין מהו השווי של נכס, חשוב לבצע מספר השוואות: לשווי אותו הנכס בעסקאות קודמות, לשווי נכסים בעלי מאפיינם דומים, לשווי נכסים באותה הסביבה.
  • סביבה – כמובן שאתם, בתור רוכשים, בוחנים את סביבת הדירה או הבית, ובודקים בדיוק מה התנאים, היתרונות והחסרונות שלה. עם זאת, אתם לא יודעים מה צופן העתיד, ויכול להיות שמה שאתם רואים כעת, עומד להשתנות בקרוב. לדוגמה, אם אתם קונים דירה עם נוף משגע, כדאי לוודא כי לא עומד לצוץ בניין גבוה ממש מול החלון.
  • מצב הנכס – בדיקה של התשתיות והמבנה, שנועדה לזהות סדקים, רטיבות או ליקויים אחרים.
  • מיסוי מקרקעין – כמה מס רכישה תצטרכו לשלם? זוהי בדיקה שניתן לעשות גם באמצעות מחשבון מס רכישה, אבל שמאי מקרקעין עשוי להיות יותר מדויק.
  • ביורוקרטיה – חשוב לוודא כי אין סתירה בין טענות המוכרים לבין המציאות. האם הם באמת הבעלים החוקיים של הנכס? מה לגבי שעבודים או רישומים שונים?
  • היתרי בנייה – האם לא נעשו חריגות בנייה? מה כוללים היתרי הבנייה בנכס? בדיקה זו תאפשר לכם לדעת אם מותר לכם להוסיף מרפסת, לחלק את הדירה וכו'.

איך מתבצע חישוב מס רכישה?

מבין מסי המקרקעין הנפוצים, מס רכישה הכי רלבנטי לעסקאות של רכישת דירה, כי תשלום מס רכישה מתבצע במועד הרכישה ולכן הוא מהווה חלק ממחיר הנכס. לשם השוואה, היטל השבחה משלמים רק במקרים מסוימים ומס שבח משלמים במועד המכירה. גם אם רוכשים מגרש לבנייה, יש לשלם מס רכישה על קרקע (אבל במאמר זה נתמקד במס על דירות).

אחת המטרות של חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, היא לווסת במידה מסוימת את המחירים בשוק הדירות. לכן, גובהו של מס רכישה משתנה, בהתאם למאפייני העסקה והרוכשים, כלומר אתם. תשלום מס רכישה על דירות להשקעה גבוה לעומת דירות יחידות, והוא נקבע על פי מדרגות מס רכישה – ככל שהדירה שווה יותר, שיעור המס עולה. ניתן לבדוק כמה תצטרכו לשלם, באמצעות מחשבון מס רכישה באתר של רשות המיסים.

מהן מדרגות מס רכישה לדירה יחידה?

אלה מדרגות מס רכישה נכון לשנת 2022:

  • 0% – 1,805,545 ₪ פטור ממס.
  • 5% – 1,805,545 ₪ עד 2,141,605 ₪.
  • 5% – 2,141,605 ₪ עד 5,525,070 ₪.
  • 8% – 5,525,070 ₪ עד 18,416,900 ₪.
  • 10% – יותר מ- 18,416,900 ₪.

כלומר, אם אתם רוכשים דירה ב-1.8 מיליון ₪, אתם לא צריכים לשלם מס רכישה.

מהן מדרגות מס רכישה לדירה להשקעה?

אם אתם רוכשים דירה וכבר יש לכם אחת (או יותר), נכון לשנת 2022 יש שתי מדרגות של תשלום מס רכישה עבורכם:

  • 8% – עד 5,525,070 ₪.
  • 10% – מעל 5,525,070 ₪.

כלומר, אם כבר יש לכם נכס ואתם רוכשים בית או דירה, מס רכישה מייקר מאוד את העסקה. למשל, דירה בשווי 6 מיליון ₪ תצריך תשלום מס רכישה של 489,499 ₪ (5,525,070 ₪ X 8% + 474,930 ₪ X 10%)

איך מקבלים פטור?

יש כמה יוצאים מהכלל, שלא צריכים לשלם מס רכישה, או זוכים להנחות מסוימות:

  • משפרי דיור – אם אתם רוכשים דירה ובמקביל מוכרים את הדירה בה אתם מתגוררים כרגע, אתם יכולים לקבל פטור. אתם מקבלים חלון של שנתיים, במהלכו המס "מוקפא". אם לא תצליחו למכור את הדירה בחלון זה, תצטרכו לשלם מס רכישה (כולל ריבית, על הזמן שחלף).
  • נכים – מקבלים הנחה על פי אחוז הנכות שלהם.
  • משפחות שכולות – הנחה.
  • נפגעי פעולות איבה – הנחה.
  • תושבים חוזרים ועולים חדשים – הנחה.

מזה מיסוי מקרקעין מערכת מייצגים?

כאשר רוכשים נכס, חייבים לדווח לרשות המיסים את פרטי העסקה והמיסוי שלה. את הדיווח מבצעים באמצעות מערכת מייצגים אונליין, ולאחר מכן הפרטים נבדקים. אם הכל תקין, העסקה מאושרת והזכויות על הנכס עוברות אליכם.

שתפו את המאמר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מאמרים אחרונים
רגע לפני שאתם הולכים
המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם! השאירו פרטים ונחזור אליכם לייעוץ ללא עלות >>
Open chat
לשאלות בווצאפ