פרויקטים של פינוי בינוי מעוררים שאלות רבות בנושא היטל השבחה. בעלי דירות רבים מגלים רק בשלב מאוחר שהם חשופים לדרישת תשלום, ולא תמיד ברור מי נושא בעלות ואילו פטורים עומדים לרשותם.
מה זה היטל השבחה ואיך הוא חל על פרויקטי פינוי בינוי?
בעלי מקרקעין משלמים היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר שווי הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר חדשה. אישור תב״ע פינוי בינוי יוצר עלייה בזכויות הבנייה וכתוצאה מכך בשווי הנכסים, ולכן נוצרת חבות בהיטל השבחה.
שיעור היטל השבחה נקבע לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, לרבות פינוי בינוי, שיעור ההיטל עומד על 25% מההשבחה, לעומת 50% בפרויקטים רגילים. הפחתה היטל ההשבחה נועדה לעודד התחדשות עירונית על ידי שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקטים.
השבחה מחושבת כהפרש בין שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור תוכנית פינוי בינוי. חישוב ההפרש מתבצע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, כאשר בעל הנכס זכאי לערער על עצם או גובה החיוב בעזרת שמאי מטעמו.
היטל השבחה: פינוי בינוי לעומת תמ"א 38
בפרויקטי תמ"א 38 קיים פטור מלא מהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה שניתנו מכוח התמ"א, על מנת לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. במיזמי פינוי בינוי, לעומת זאת, אין פטור אוטומטי אלא הפחתה ל-25%.
הבדל נוסף טמון במועד המימוש. היטל השבחה על תמ״א 38 חל כאשר מבקשים הקלות מעבר לזכויות התמ"א. על פינוי בינוי חל היטל על כל ההשבחה שנוצרה.
מי משלם היטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית?
לרוב, היזם הוא זה שנושא בעלות היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, מתוקף הסכם שנחתם בין הדיירים ליזם.
עם זאת, ישנם מצבים שבהם דיירים עלולים לשאת בנטל בעצמם.
- מכירת דירה לפני מימוש: דייר שמוכר את דירתו לאחר אישור התוכנית אך לפני קבלת היתר בנייה משלם היטל השבחה מכיסו
- הסכם לא ברור: חשוב לוודא, לפני חתימת הסכם מול יזם, כי הוא כולל סעיף ברור המציין כי על היזם לשלם היטל השבחה בגין הפרויקט
- השבחות קודמות: אם אושרו בעבר תוכניות משביחות שעדיין לא שולם עבורן היטל השבחה, חשוב לדעת שהיזם לוקח על עצמו רק את החבות הנוכחית
מתי ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי?
ישנם מספר תרחישים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה בפינוי בינוי. הפטורים השונים נקבעו בחקיקה במטרה לעודד התחדשות עירונית באזורים בעלי מציאות כלכלית מאתגרת.
סוגי הפטורים העיקריים:
- יישוב מוכרז: בעיר או שכונה המוכרזות כמתחם פינוי בינוי, בעלי דירות יכולים לקבל פטור מלא מהיטל השבחה, אשר נועד לקדם פרויקטים באזורי פריפריה או באזורים עם ביקוש נמוך
- לא נוצרת השבחה נוספת: כאשר מאשרים תוכנית מפורטת כחלק משרשרת תכנונית, אך היא אינה מוסיפה זכויות מעבר לתוכנית הראשית, לא חלה השבחה
- פטור לדירת מגורים: ניתן פטור מהיטל השבחה עבור דירה ששימשה למגורים במשך ארבע שנים
כך לדוגמא, משרדנו ייצג רוכש דירה בפרויקט פינוי בינוי בגבעתיים הכולל 115 יחידות דיור. נטען על ידנו כי תוכנית גב/מק/4/431 לא יצרה השבחה עבור דירות המגורים. שמאי מכריע עומר סרחאן קיבל את העמדה וקבע כי זכויות הדיירים הוגדרו בתוכנית הראשית, וכי תוכנית האיחוד והחלוקה שאושרה לאחר מכן עסקה בשטחי מסחר וציבור בלבד. התוצאה: אפס היטל השבחה עבור הלקוח.
איך מחשבים היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי?
חישוב היטל השבחה מבוסס על הפרש בין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לבין השווי במצב החדש. החישוב מתבצע בשיטת המדרגות, כלומר כל תכנית שאושרה נבחנת בנפרד.
חישוב היטל השבחה:
- שווי מקורי: הערכת שווי הנכס לפי הזכויות שהיו קיימות לפני אישור תוכנית פינוי בינוי
- שווי חדש: הערכת שווי הנכס לפי הזכויות החדשות, כולל תוספת יחידות דיור, שטחי מסחר וזכויות בנייה נוספות
- מקדם דחייה: פרויקטי פינוי בינוי נמשכים שנים רבות ולכן נלקח בחשבון מקדם המשקף דחייה של 7-10 שנים בין אישור התוכנית לבין מימוש הזכויות
- מקדם מושע: כאשר הבעלות על הנכס מפוצלת בין מספר בעלים, נלקח בחשבון מקדם המסייע לתאם ביניהם
למה חשוב לפנות לשמאי מקרקעין מטעמכם?
במקרים רבים קיים פער בין הסכום אשר דורשת הוועדה המקומית, לבין גובה היטל ההשבחה המשולם בפועל, בסיום התהליך. שמאי מקרקעין בעל ניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית יודע כיצד ניתן להפחית את ההשבחה ולחסוך סכומים ניכרים.
סיבות לפנות לשמאי מקרקעין:
- ניתוח תכנוני מדויק: שמאי מנוסה בודק אם נוצאה השבחה, או לחלופין אישור תוכנית פינוי בינוי מהווה חלק בשרשרת תכנונית ואינו מוסיף ערך לדירות המגורים
- בחירת מקדמים נכונים: מקדמי דחייה, מושע והתאמה לגודל משפיעים ישירות על גובה ההשבחה. ניסיון בפרויקטים דומים מאפשר לבסס את המקדמים על החלטות קודמות
- ייצוג מול שמאי מכריע: שמאי מקצועי מכיר את הפרקטיקה של הליכי שמאי מכריע ואת הפסיקה הרלוונטית, ויכול לבסס טיעונים משכנעים
מרום גולי – ניסיון בהליכי היטל השבחה בהתחדשות עירונית
משרד שמאות מקרקעין מרום גולי מלווה בעלי נכסים, יזמים ורוכשים בהליכי היטל השבחה בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. הניסיון שצברנו בעבודה על תיקים רבים מאפשר לנו לזהות הזדמנויות להפחתת היטל השבחה או השגת פטור מלא.
לקבלת ייעוץ מקצועי בהליכי שמאי מכריע והפחתת היטל השבחה, צרו איתנו קשר בהקדם.
שאלות ותשובות על היטל השבחה בפינוי בינוי
מהו שיעור היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי?
שיעור היטל השבחה במיזמי פינוי בינוי עומד על 25% מסכום ההשבחה, לעומת 50% על השבחות שאינן במסגרת פינוי בינוי.
האם הדיירים משלמים את היטל ההשבחה בפינוי בינוי?
ברוב המקרים היזם נושא בעלות היטל השבחה כחלק מהסכם הפרויקט. דייר אשר מוכר את דירתו לפני סיום הפרויקט עלול לשאת בתשלום בעצמו.
מה זה יישוב מוכרז מבחינת פינוי בינוי?
יישוב מוכרז הוא אזור עליו הכריזה הממשלה כמתחם פינוי בינוי. בעלי דירות ביישובים אלה זכאים לפטור מלא מהיטל השבחה, במטרה לעודד התחדשות עירונית.
מה ההבדל בין היטל השבחה בפינוי בינוי ותמ"א 38?
בפרויקטים של תמ"א 38 קיים פטור מלא מהיטל השבחה על זכויות שניתנו מכוח התמ"א. עבור פינוי בינוי אין פטור אוטומטי, אלא הפחתה לשיעור של 25% מסכום ההשבחה (במקום 50%).
האם אפשר לערער על היטל השבחה בפינוי בינוי?
כן. בעל הנכס רשאי למנות שמאי מקרקעין מטעמו ליצירת שומה נגדית. אם לא מגיעים להסכמות מול הוועדה המקומית, ניתן לפנות לשמאי מכריע שיכריע בסכום הסופי.
כיצד מחשבים היטל השבחה עבור תוכניות מרובות?
אם ישנן מספר תוכניות משביחות אשר חלות על נכס במשך שנים, מחשבים היטל השבחה עבור כל תוכנית בנפרד בשיטת המדרגות.
