בעת מכירת נכס מקרקעין מקבלים שני דרישות תשלום שונות, אחת מרשות המיסים ואחת מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שני החיובים, הן מס שבח והן היטל השבחה, נגזרים משורש משותף אבל יש ביניהם הבדלים רבים. ההבחנה ביניהם היא הצעד הראשון לתכנון נכון של עסקת מקרקעין.
מהם ההבדלים בין מס שבח והיטל השבחה?
מס שבח משלמים לרשות המיסים בגין הרווח שנוצר ממכירת נכס, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. שיעור המס הוא 25%, אבל החישוב מורכב יותר ותלוי בתקופות, שיפורים ופטורים. עסקאות הכרוכות בתשלום מיסוי מקרקעין מחייבות ייעוץ מקצועי כדי לחשב את החבות בצורה נכונה.
היטל השבחה הוא תשלום מוניציפלי אשר משלמים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית ערך הנכס עקב החלטה תכנונית בדמות אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע), הקלה בבנייה או היתר לשימוש חורג. גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאותה החלטה.
ההבדל המהותי ביותר: מס שבח מחושב על פי כל הרווח לאורך תקופת הבעלות, בעוד היטל השבחה מחושב רק על פי השבחה הנוצרת מאירוע תכנוני ספציפי.
למי משלמים מס שבח והיטל השבחה?
- מס שבח: משולם לרשות המיסים (מדינה). מבוסס על חוק מיסוי מקרקעין משנת 1963.
- היטל השבחה: משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מבוסס על חוק התכנון והבנייה משנת 1965.
- בשני המקרים נהוג שמוכר הנכס משלם, אבל במסגרת משא ומתן על הנכס ניתן לקבוע כי הקונה נושא בתשלום היטל השבחה.
מתי חל חיוב מס שבח והיטל השבחה?
חשוב להבין כי אירוע החיוב שונה לחלוטין בין שני ההיטלים. מס שבח חל בעת מכירת הנכס, כלומר במועד חתימת חוזה המכירה, ויש לשלמו בתוך 60 ימים. אם לא מוכרים, לא משלמים מס שבח, גם אם מאז רכישת הנכס ערכו עלה פי שלושה.
היטל השבחה חל רק בעת השבחה, כלומר, כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית אשר משביחה את הנכס. עם זאת, הגבייה מתבצעת רק כאשר בעל הנכס מממש את הזכויות על ידי מכירה או בנייה. זאת אומרת שאפשר להחזיק נכס מושבח שנים רבות מבלי לשלם.
איך מחשבים מס שבח לעומת היטל השבחה?
חישוב מס שבח
הנוסחה הבסיסית לחישוב מס שבח היא 25% מהפער בין שווי מכירה נכס לשווי רכישתו (מוצמד למדד), בניכוי הוצאות מוכרות.
הוצאות מוכרות כוללות שיפוצים ושיפורים בנכס, עמלות תיווך, שכר טרחה לעורכי דין ורואי חשבון וארנונה. ככל שמתועדות יותר הוצאות, כך השבח החייב קטן יותר. לכן חשוב לתעד באופן שוטף כל הוצאה לאורך תקופת הבעלות לרבות קבלות על שיפוצים, חשבוניות מבעלי מקצוע ואישורי ארנונה.
עבור נכסים שנרכשו לפני 2002 קיים חישוב ליניארי מיוחד המפחית חלק מהמס, כי רוב הרווח נצבר בתקופה שבה מס השבח היה שונה.
חישוב היטל השבחה
שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בוחן את ערך הנכס לפני ואחרי החלטה תכנונית המשביחה אותו. היטל השבחה הוא 50% מההפרש, או במילים אחרות חצי משווי ההשבחה.
האם אפשר לקזז היטל השבחה מול מס שבח?
ישנה אפשרות שרבים לא מודעים אליה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכות היטל השבחה שכבר שולם מהשבח החייב במס. כלומר, אם שילמתם 200,000 ₪ היטל השבחה בגין נכס, תוכלו להוריד סכום זה מעליית הערך של הנכס בתקופת הבעלות לצורך חישוב מס השבח.
על מנת לבצע את הקיזוז יש להקפיד על תיעוד מסודר והתנהלות נכונה מול רשות המיסים. שמאי מקרקעין יכול לסייע לבצע את הקיזוז ללא טעויות.
תנאי לקיזוז היטל השבחה ממס שבח:
- תשלום מוכח: לא מספיק לקבל שומת היטל ההשבחה, צריך לשלם אותו
- קשר ישיר לנכס: היטל השבחה ומס שבח חלים על אותו הנכס
- תיעוד מסודר: קבלות ואישורים מהוועדה המקומית
מיסוי מקרקעין: טעויות נפוצות
בעלי נכסים רבים נכנסים לעסקת מכירה מבלי להבין את המשמעות הכספית של היטל השבחה ומס שבח.
הטעויות הנפוצות ביותר:
- אי תיעוד הוצאות: ללא תיעוד של קבלות וחשבוניות, הוצאות על שיפוצים, שכר טרחה או תיווך אינם נחשבים כהוצאה מוכרת לצורך הפחתת מס שבח
- בלבול בין שני החיובים: תשלום היטל השבחה לא מבטל חובת מס שבח, ולהיפך
- התעלמות מהזכות לקזז: בעלי נכסים ששילמו היטל השבחה לא תמיד יודעים שאפשר לנכות אותו מהשבח החייב
- פנייה מאוחרת לייעוץ: כאשר פונים לשמאי או לעורך דין רק אחרי חתימת חוזה מכירה, חלק מהאפשרויות להפחתת המיסוי כבר אינן רלוונטיות
- ויתור על ערעור: קבלת שומת היטל השבחה ללא בדיקה, גם כאשר קיים סיכוי טוב לערער ולהפחית את התשלום
פטורים על מס שבח והיטל השבחה
פטורים ממס שבח
קיימים כמה סוגי פטורים ממס שבח, כאשר הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור לדירת מגורים מזכה. מוכר דירה יחידה זכאי לפטור ממס שבח בתנאי שהיא שימשה למגורים ושהוא לא קיבל פטור על מכירת דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו לכך.
פטורים נוספים ממס שבח:
- פטור על דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים
- הפחתת חבות המס לנכסים שנרכשו לפני 2002 עקב חישוב ליניארי
פטורים מהיטל השבחה
קיימים כמה סוגי פטורים מהיטל השבחה, להלן הנפוצים ביותר:
- פטור לתוספת בנייה של עד 140 מ"ר עבור דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים
- פטורים לאוכלוסיות מוחלשות בחלק מהרשויות המקומיות
- הקלות שהרשויות המקומיות הוסמכו להעניק במסגרת תיקוני חקיקה בשנת 2022
השוואה בין מס שבח לבין היטל השבחה
| היבט | מס שבח | היטל השבחה |
| למי משלמים? | רשות המיסים | ועדה מקומית |
| מסגרת חוקית | חוק מיסוי מקרקעין | חוק התכנון והבנייה |
| אירוע חיוב | מכירת נכס | אישור תוכנית/היתר בנייה |
| גבייה בפועל | 60 יום ממכירת נכס | במימוש הזכויות |
| שיעור מס/היטל | 25% מהשבח | 50% מההשבחה |
מרום גולי: ייעוץ לגבי מס שבח והיטל השבחה
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין מספק שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג לבעלי נכסים המתמודדים עם היטל השבחה ומס שבח בעת מכירה דירה.
אנחנו בודקים את מצב הנכס מבחינת מיסוי מקרקעין, מאתרים את כל ההשבחות הקיימות ובונים אסטרטגיה לצמצום התשלום הכולל. אנחנו חוסכים ללקוחות כסף על ידי בחינת פטורים רלוונטיים, שומה נגדית, סיוע בהליכי ערעור וחישוב אופן הקיזוז של היטל השבחה ממס שבח.
פנו אלינו עוד היום לשיחת ייעוץ ראשונית.
שאלות ותשובות על מס שבח והיטל השבחה
מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה?
מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים על הרווח ממכירת נכס. היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית על עלייה בשווי הנכס כתוצאה מהחלטה תכנונית.
האם משלמים גם מס שבח וגם היטל השבחה בעת מכירת נכס?
כן, אך לא בכל מקרה. אם ערך הנכס שלכם עלה מאז שרכשתם אותו ועד למכירתו גם בשל השבחה תכנונית וגם בשל עליית ערך טבעית בשוק, חלים עליכם שני החיובים. עם זאת, ניתן לקזז תשלום היטל השבחה כהוצאה מוכרת לצורך חישוב מס שבח.
מי משלם היטל השבחה, המוכר או הקונה?
לפי החוק, בעל הנכס בעת ההשבחה חייב בתשלום, כלומר המוכר. עם זאת, ניתן להגיע להסכמה בין הצדדים לפיה הקונה לוקח על עצמו באופו מלא או חלקי את התשלום של היטל השבחה.
מתי בדיוק משלמים היטל השבחה?
אירוע החיוב של היטל השבחה מתרחש כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית אשר משביחה את הנכס, אבל גביית ההיטל מתבצעת רק במועד מימוש הזכויות. ניתן לדחות את התשלום זמן רב אם לא מממשים.
האם אפשר לערער על גובה היטל ההשבחה?
כן. ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית, ולהזמין שמאי מקרקעין מטעמכם לבדוק אם השמאות של הוועדה המקומית משקפת נכון את שווי ההשבחה.
