מה זה משק עזר? איך מהוונים משק עזר? שיעור התשלום עבור תוספת בנייה במשק עזר? פיצול מגרש ממשק עזר? אם גם אתם שואלים את השאלות האלו או שאתם בעלי זכויות במשק עזר או עומדים לרכוש משק עזר, כדאי שתקראו את המאמר הבא.
מהו משק עזר?
משק עזר הוא נכס מקרקעין הכולל מרכיב קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר על ידי רשות מקרקעי ישראל. ככלל, שטחו של משק העזר נע בין 2-5 דונם בייעוד מגורים ושטח חקלאי, הכולל זכויות חוזיות ליחידת דיור אחת בשטח מבונה של 160 מ"ר.
רוב משקי העזר מצויים באזור הכפרי בתחום מושבים חקלאיים אם כי קיימים גם משקי עזר רבים בתחום העירוני כמו בערים הוד השרון, רחובות, אזור וכדומה.
פעולות במשק עזר כמו היוון משק עזר, פיצול משק עזר, תוספת בניה, שינוי יעוד ו/או ניצול במשק עזר מחייבות הכרה מעמיקה של החלטת רשות מקרקעי ישראל הנוגעות למשק עזר.
דמי חכירה במשק עזר
רוב משקי העזר המוחכרים מזה עשרות שנים אם במסגרת הסכם המשבצת של האגודה ואם בחוזה חכירה ישיר מול רמ"י, משלמים דמי חכירה שנתיים לרמ"י לפי גודל משק העזר ובהתאם לטבלה המצורפת לעיל:
בהתאם לטבלה לעיל, ניתן ללמוד כי דמי החכירה השנתיים המשולמים עבור משק עזר הם סימליים בלבד. חוזה החכירה המקורי ותשלום דמי החכירה הסמליים יאפשרו לרוב הקמת יחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר מבונה, אם כי קיימים חוזים המתירים גם הקמת יחידת דיור נוספת (סה"כ 2 יח"ד) במשק עזר.
איך מהוונים משק עזר?
רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לבעלי הזכויות המחזיקים במשק עזר להוון את הזכויות בחלקת המגורים. היוון הזכויות ייעשה בהתייחס לשטח קרקע רציף של עד 2 דונם, שיוגדרו בתשריט ולמלוא הזכויות לפי תוכניות בנין עיר בתוקף.
ההטבות בהיוון משק עזר:
- מימוש מלוא זכויות הבנייה שבתוקף בהתאם לתוכניות בנין עיר ללא תשלום כספי לרמ"י.
- חתימה על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים ממועד רכישת הזכויות המהוונות.
- לא ישולמו דמי הסכמה עבור השטח המהוון בעת העברת זכויות.
שיעור התשלום מתחלק באופן הבא:
- עבור יחידת דיור אחת בשטח מבונה של עד 160 מ"ר עם שטח קרקע של 500 מ"ר ישולמו דמי היוון בשיעור של 5% מערך הקרקע, לפי שומה שנערכה על ידי שמאי רמ"י וללא הנחות אזור.
- עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון (עד ל- 2 דונם) ישולמו דמי היוון בשיעור של 51% מערך הקרקע, בהתאם לתוכניות בנין עיר בתוקף, לפי שומה שנערכה על ידי שמאי רמ"י, על שיעור תשלום זה יחולו הנחות אזור.
להלן נוסחת חישוב דמי היוון במשק עזר:
A ערך קרקע לשטח של 500 מ"ר, עם זכויות בנייה למגורים של 160 מ"ר.
B ערך קרקע לשטח של עד שני דונם לפי תוכניות בנין עיר בתוקף.
C ערך קרקע לשטח מבונה מעל 160 מ"ר עליו שולמו בעבר דמי היתר מהוונים.
סכום דמי היוון = 51% X (C-A-B) + 5.5% X A
הערות חשובות הקשורות להיוון:
- קיימים מקרים בהם התוכנית התקפה הינה לבנייה רוויה (לרוב במגזר העירוני). במקרה שכזה שיעור ההיוון של 5.5% יחול על יחידת דיור אחת בלבד הנכללת בתכנית התקפה בשטח כולל של עד 160 מ"ר ברוטו, ללא שקלול והתייחסות ל- 500 מ"ר קרקע.
- בחוזי חכירה בהם מותר הקמת יחידת דיור נוספת, יחולו תנאי התשלום של 5.5% גם על היחידה הנוספת.
- במידה ושולמו דמי חכירה שנתיים במשך 5 שנים בשיעור של 1% משווי משק העזר, שיעור התשלום יהיה 46% במקום 51% מערך הקרקע.
התייחסות להיטל השבחה:
- עבור התשלום בשיעור של 5.5% מערך הקרקע יועבר חלף היטל השבחה על ידי רמ"י.
- עבור התשלום בשיעור של 51% לא יקוזז היטל השבחה ששולם על ידי החוכר, כך שבמידה וחל היטל השבחה על מימוש הזכויות הוא ישולם בנוסף לתשלום לרמ"י.
דוגמא מספרית לחישוב דמי היוון במשק עזר
לצורך הדוגמא נניח משק עזר המצוי במושב במרכז הארץ (ללא הנחות אזור) בשטח של 2.0 דונם הכולל זכויות חוזיות ליחידת דיור אחת בשטח מבונה של 160 מ"ר.
משק העזר נכלל בתחום תוכניות בנין עיר המאפשרות שתי יחידת דיור, כל אחת בשטח מבונה של 250 מ"ר. לא שולמו בעבר דמי היוון עבור תוספות בנייה, ולא שולמו דמי היוון של 1% במשך 5 שנים. שווי מ"ר מבונה ללא פיתוח ומע"מ 8,000₪.
מה קורה אם משק עזר בשטח שמעל 2.0 דונם? ומה לגבי יתרת השטח?
קיימים מקרים רבים בהם משק העזר בשטח נרחב שמעל 2.0 דונם.
לתשומת לב, במשקי עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי בהם חלה על יתרת השטח שמעבר ל- 2 דונם תכנית שאינה בייעוד חקלאי או משק עזר, תותנה רכישת זכויות מהוונות בהשבת השטח שמעבר ל- 2 דונם. כלומר, יידרש להחזיר לרמ"י את השטח שמעל 2.0 דונם ומשק העזר יישאר בשטח של 2.0 דונם בלבד.
עם זאת, במקרים בהם קיימת יתרת הקרקע מעל 2.0 דונם הנדרשת לצורך ניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לנצלא את הקרקע באמצעות שיווקה בדרך של מכרז פומבי, רמ"י מאפשרת רכישת השטח תמורת תשלום מלא בשיעור של 91%. לרוב, מדובר על שטח קרקע קטן למדי שמעל 2.0 דונם שמתאפשרת רכישתו.
השבת הקרקע מעל 2.0 דונם לרמ"י יצרה בעיה אמיתית בכניסה להליך היוון. כך לדוגמא, מושב גיבתון הממוקם בלב העיר רחובות מאופיין במשקי עזר בשטח כ- 4.5 דונם כל אחד. בשנת 2006 אושרה במושב תכנית בנין עיר מס' בר/266 לתוספת מגרשי מגורים וזכויות בנייה וזאת על ידי יצירת מגרשי מגורים בשטח 400-500 מ"ר בתחום משקי עזר, כך שלכל משק עזר נוספו 4 מגרשי מגורים לצד המגרש המקורי ביעוד למשק עזר.
מושב גיבתון אינו נכלל בלוח 2 של תמ"א 35 ולכן משקי העזר מוגדרים "משק עזר שאינו בתחום יישוב חקלאי", כך שניתן להוון שטח של עד 2.0 דונם בלבד ולא ניתן לפצל את המגרשים שנקבעו לפי תוכנית בר/266.
היוון משק עזר בעת ביצוע עסקת מכר והעברת זכויות
בעת מכירת זכויות במשק עזר לא מהוון צפוי לחול על המוכר תשלום נכבד של דמי הסכמה לרמ"י. כאמור, בעת היוון הזכויות יבוטל תשלום דמי ההסכמה עבור השטח המהוון.
במקרים רבים נשאלת השאלה מה שיעור דמי ההסכמה אל מול דמי ההיוון, וזאת על מנת ולקבל את ההחלטות הכלכליות הנכונות ביותר, הן מצד המוכר והן מצד הקונה. לרוב, המוכרים מעוניינים לשלם את הסכום הנמוך ביותר בעת מכירת משק העזר ואילו הקונים מעוניינים לרכוש את משק העזר עם מלוא הזכויות התבעיות כלומר משק עזר מהוון.
חשוב לדעת כי במקרה בו משולמים דמי הסכמה בעת העברת זכויות ולא דמי היוון, רמ"י מאפשרת לרוכש לפנות בתוך 90 יום מיום אישור העברת הזכויות ולרכוש זכויות מהוונת, תוך השלמת ההפרש, ככל שישנו, בין סכום דמי ההסכמה לסכום התשלום עבור רכישת זכויות מהוונת. יודגש כי במקרים בהם דמי ההיוון נמוכים מדמי ההסכמה ששולמו, רמ"י לא תשיב כספים.
במקרה בו קיימת הסכמה בין המוכר לבין הקונה להיוון משק עזר, רמ"י מאפשרת להגיש בקשה לרכישת זכויות מהוונות קודם לאישור העברת הזכויות וזאת תוך הגשת בקשה 120 יום מיום הסכם המכר.
תוספת בנייה במשק עזר
משק עזר שאינו מהוון רשאי לבצע תוספת בנייה מעבר לזכויות של 160 מ"ר ביחידת המגורים המקורית בלבד, לפי דמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הקרקע של התוספת המבוקשת. מהתשלום לא יקוזז היטל השבחה, כך שאם יידרש תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית הוא יהיה בנוסף לדמי החכירה.
במשק עזר מהוון תוספת בנייה עבורה שולמו דמי היוון לא תחויב בתשלום כספי, אך אם לא שולמו דמי היוון עבור התוספת המבוקשת, ישולמו דמי בהיתר בשיעור של 31% מערך הקרקע של התוספת המבוקשת.
תוספת בנייה של יחידת דיור נוספת לא תתאפשר במשק עזר לא מהוון. כלומר, רק לאחר היוון משק עזר ניתן יהיה להוסיף יחידת דיור.
בהקשר זה ראוי לציין כי במשק עזר מהוון בתחום ישוב חקלאי תותר תוספת יחידת דיור גם בשטח שאינו מהוון (מעבר ל- 2 דונם), וזאת בכפוף לתשלום בשיעור של 91% מערך הקרקע לפי שומה שנערכה על ידי שמאי מטעם רמ"י. במשק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי תותר תוספת בניה של הוספת יחידת דיור בשטח המהוון בלבד.
פיצול מגרש ממשק עזר
עבור פיצול מגרש בשטח מהוון, על בסיס תוכנית חדשה או תשריט חלוקה מאושר ע"י ועדה מקומית, שלא שולמו בגינם דמי היוון, ישולמו דמי היתר בשיעור של 31%. במידה והזכויות המהוונות שנרכשו כללו מגרשים סטטוטוריים נפרדים, לא יגבה תשלום נוסף בגין פיצול מגרשים אלו לחוזה נפרד.
במשק עזר בישוב חקלאי יתאפשר פיצול מגרש בשטח הלא מהוון (הן במשק עזר לא מהוון והן במשק עזר מהוון) בגינו ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרש המפוצל, לפי שומה בתוקף שנערכה על ידי שמאי רמ"י.
במשקי עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי תותר עסקת פיצול רק בשטח המהוון.
חשוב לזכור כי בכל מקרה, בחוזה החכירה למטרת משק עזר חייבת להישאר לאחר הפיצול יחידת דיור אחת לפחות. לאחר ביצוע עסקת הפיצול ואישורה הסופי, יוקטן השטח בחוזה המקורי.
חידוש חכירה במשק עזר
בעת סיום תקופת החכירה הראשונה במשק עזר רמ"י מאפשרת תקופת חכירה נוספת של 49 שנים, שתחל לאחר סיום תקופת החכירה הקודמת, בהתאם לתנאי החכירה למשק עזר שיהיו חלים ברמ,י במועד החידוש.
משק עזר המשלם דמי חכירה שנתיים (הנגרים מדח"ש לנחלה או דח"ש בשיעור 1% משומת דמי הסכמה) – הסדר תשלום הדח"ש הקבוע בחוזה יחול גם בתקופה השניה ובכלל זה לא תעודכן מכסת התשלום שנקבעה לפי 1% משומת דמי ההסכמה. דמי החכירה השנתיים יוצמדו למדד המחירים לצרכן במסגרת ביצוע החיוב השנתי.
במשק עזר מהוון חידוש חכירה לתקופה נוספת יהיה תמורת תשלום בשיעור של 5.5% מערך הקרקע העדכני, נכון למועד ביצוע החידוש, של השטח המהוון, בהתאם לשומה לשווי הקרקע ללא פיתוח וללא מחוברים.
לסיכום
משק עזר הוא נכס מקרקעין מורכב מבחינה חוזית ויש להכיר לעומק את ההוראות והנהלים של רשות מקרקעי ישראל לגבי משק עזר. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין טרם ביצוע פעולות כמו תוספת בנייה, היוון, מכירה או רכישה. שמאי מקרקעין מומחה ובקיא ברמ"י ידע לחסוך לבעל הזכויות זמן וכסף רב.
משרד שמאות מקרקעין מרום גולי הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין בכל הקשור בנושאי רשות מקרקעי ישראל לרבות משקי עזר, עם התמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה, החלטות ופסיקה רלוונטית.
המשרד מעניק ליווי שמאי מלא בכל הקשור בנושא משק עזר לרבות אומדן תשלומים למינהל, וכן אומדן שווי משק עזר לפני מכירה ורכישה.
