השפעות מס רכישה ומדיניות הממשלה על מחירי הדירות

האם מס רכישה הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות?

כיצד משפיעים גורמים נוספים, כמו רשות מקרקעי ישראל והמכרזים שלה, החוסר בקרקעות למגורים ומחירי תשומות הבנייה? כל מה שצריך לדעת על הקשר בין מדיניות הממשלה, לבין שוק הדיור

מחירי הדיור הם נושא חם מאוד בישראל בשנים האחרונות, ונדמה שבתקופה האחרונה העניין הציבורי גובר, ובמקביל גם ניסיונות הממשלה להיאבק בעליית המחירים. באופן טבעי, הנושא הזה מעסיק גם שמאי מקרקעין בארץ, אשר נדרשים לבצע הערכות שווי לדירות.

בין שאר הגורמים למצב, רבים מאשימים את מדיניות הממשלה בהיבטים שונים, ובפרט בגביית מס רכישה על דירות. זה הזמן לבחון את הסוגייה הזו, ולהבין כיצד רשות מקרקעי ישראל וגורמים נוספים משפיעים על המחירים.

מהי מידת ההשפעה של מס רכישה על המחירים?

אין ספק כי מס רכישה משפיע על מחירי הדירות. זהו המס היחיד אשר משלמים במעמד של רכישת דירה. ככל שהדירה יותר יקרה, משלמים יותר מס רכישה. אגב, במקרים רבים זה נכון גם עבור מס שבח – ככל שמחירי הדיור עולים, התשלום יותר גבוה. למה? כי מס שבח משלמים בעת מכירת דירה, על עליית הערך שלה בתקופה מאז נקנתה.

לאחרונה, כחלק מהניסיון לבלום את עליית המחירים, הודיעה הממשלה על הגדלת מס רכישה עבור דירות להשקעה. כל מדרגות המס השתנו, בתקווה שהמשקיעים יירתעו וירכשו פחות. מאז עברו כמה חודשים ובפועל, ניתן להגיד שהחלטה זו לא הוכיחה את עצמה.

מצד אחד, לא מדובר בעלייה כל כך משמעותית. התוספת בעלות הרכישה, בשל מס רכישה גבוה יותר, מסתכמת בסכומים שלא ממש מרתיעים את המשקיעים. מצד שני, אותה תוספת מקשה מאוד על זוגות צעירים, ומרחיקה אותם עוד יותר מרכישת דירה.

רשות מקרקעי ישראל

עליית המחירים נגרמת גם בעקבות המדיניות של רשות מקרקעי ישראל בשני היבטים: מכרזים פומביים לכל המרבה במחיר וחוסר בהפשרת קרקעות. הראשון משפיע באופן ישיר על מחירי הדיור, בשל ניפוח המחירים שמתרחש במכרזים רבים. השני משפיע באופן עקיף – בגלל מחסור בקרקעות למגורים, היצע הדירות רחוק מאוד מלעמוד בביקוש האדיר, והשוק מגיב בהתאם.

מכרזי רשות מקרקעי ישראל

למעלה מ-90 אחוזים מהקרקעות בישראל שייכות למדינה, שמינתה את רשות מקרקעי ישראל לנהל אותן, ובין השאר למכור קרקעות שהופשרו בשיטה של מכרזים פומביים. הבעיה היא, שבמכרזים אלה זוכים היזמים שמציעים את המחיר הכי גבוה, ובמקרים רבים נוצר עיוות של השווי האמיתי של הנכס.

היזמים רוצים להבטיח לעצמם רווחים נאים, רשות מקרקעי ישראל מוכרת להם קרקעות והדירות שנבנות, נמכרות במחירים מוגזמים, שלא משקפים את ערכן האמיתי.

אין קרקעות למגורים

עוד לפני שמדברים על מכרזי המכירה, חייב להיות מלאי מספיק של קרקעות להעמיד למכרזים מלכתחילה. אמנם בחודשים האחרונים חל שיפור מסוים, בקצב הפשרת הקרקעות המיועדים לבנייה עבור מגורים, אך עדיין קיים מחסור משמעותי מאוד של קרקעות.

מלבד האחריות של רשות מקרקעי ישראל בנושא, חשוב לציין שגם הרשויות המקומיות, ובפרט רשויות התכנון והבנייה, מתקשות לייצר היצע מספק. על מנת לבנות שכונות מגורים, יש לתכנן הרבה מאוד דברים:

ניתוח נתונים על מנת להבין מה נדרש, מבחינת כמות אוכלוסייה והצרכים של התושבים; תכנון תשתיות כמו ביוב וחשמל; שינויים בתחבורה (כבישים, מחלפים, רמזורים, תחבורה ציבורית וכו'); התאמת מוסדות חינוך, דת, שירותי ממשלה ועוד.

כל הדברים הללו נעשים מעט ולאט, והתוצאה: אין מספיק שכונות מגורים, אין מספיק דירות והמחירים רק עולים ועולים.

מחיר תשומות הבנייה

זהו גורם שבאופן עובדתי, משפיע על מחירי הדיור יותר מאשר מס רכישה. השפעות הקורונה, וכן המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהביאה להתייקרות של חומרי גלם רבים, גרמו לעלייה דרסטית במדד תשומות הבנייה, ובאופן ישיר להתייקרות הדירות. מחיר תשומות הבנייה עלה בכל העולם, לא רק בישראל, אבל כאן הוא מצטרף לשורה ארוכה של בעיות ואתגרים, שגורמים יחד למצב בשוק הדיור.

בשנה האחרונה עלה המדד הזה, אשר מושפע מגורמים שונים (חומרים, שכר עבודה, שינוע, אחסון, אנרגיה, ריבית ועוד) בכ-6 אחוזים.

לסיכום

מס רכישה הוא לא בעל ההשפעה הגדולה ביותר על מחירי הדירות. אם נשים לרגע בצד את תשומות הבנייה, מכיוון שמדובר בתופעה עולמית, ונתמקד בבעיות הייחודיות של השוק הישראלי, נגיע למסקנה כי הבעיה העיקרית טמונה בפער בין הביקוש להיצע.

ליזמים אין מספיק קרקעות לבנייה, וכאשר מתפרסם מכרז הם מציעים מגישים הצעות מופרזות, כדי להצליח לזכות. על פי הערכות שונות, כיום חסרות יותר ממאה אלף דירות בישראל, ונדמה שאף מדיניות בה נקטה הממשלה לא סייעה לשפר את המצב. כאשר מנגד הביקוש כל כך גבוה, המחירים עולים.

כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי דירה, הוא מוכרח להכניס למערך השיקולים שלו השוואה לנכסים אחרים, ולכן עליית המחירים הכללית משפיעה בפועל על כל עסקה. שמאי דירה שנשלח על ידי הבנק, חוזר עם הערכת שווי גבוהה מאוד, ובכך מאפשר לבנקים להעניק משכנתאות גבוהות מאוד ולהרוויח מריביות.

כל מי שצריך וצריכה דירה למגורים, נפגעים מכל זה בצורה חמורה. לא רק שהם צריכים לגייס הון עצמי משמעותי מאוד בשביל להשיג נכס מגורים, הם צריכים להתמודד עם משכנתאות גדולות, אותן עליכם להחזיר במשך זמן רב מאוד.

במשך הרבה שנים, ניתן היה להצביע על הריבית הנמוכה כעל גורם משמעותי נוסף ביוקר הדיור, מכיוון שהיא דחפה את המשקיעים לתחום הנדל"ן, שנחשב בטוח יותר מאפיקי השקעה אחרים. הריבית עדיין נמוכה, אך לאחרונה החלה לטפס, וכנראה שתמשיך לעלות בתקופה הקרובה לפי הצהרות בנק ישראל, מה שמחייב בחינה נפרדת ועצמאית של השפעת הריבית במשק על מחירי הדיור.

לכל שאלה – שמאי מקרקעין מרום גולי

אם יש לכם שאלה לגבי המחירים, מדיניות הממשלה, מיסוי מקרקעין, מדיניות הממשלה בתחום הנדל"ן וכל דבר אחר, אתם מוזמנים לפנות אלינו.