חוכרים נכס מהוון מרשות מקרקעי ישראל ומעוניינים בתוספת בנייה? כך תדעו מה המסלול הזול והרלוונטי בשבילכם למימוש תוספת הבנייה.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל (קק"ל) ורשות הפיתוח, ולמעשה כ- 93% מהשטחים במדינת ישראל נמצאים תחת אחריותה. ניהול השטחים מבוצע לרוב על ידי חתימה על חוזי חכירה בין רמ"י לבין החוכר. חוזים אלו קובעים, בין היתר, את מטרת החכירה, תקופת החכירה, מהות הנכס המוחכר, ייעוד החכירה וזכויות הבנייה.
חוכר המבצע שינויים בזכויות חוזיות כמו תוספת בנייה, חידוש חכירה, פיצול הזכויות ומכירת הזכויות – חשוף בהתאם להוראות ונהלי רמ"י לתשלום כספי לרשות בגין הפעולה המבוקשת על ידו.
בשפה המקצועית, דרישות התשלום ידועות בשם תשלום דמי היוון, דמי היתר, דמי חכירה, דמי רכישה ועוד הגדרות כאלו ואחרות, שהתשלום עבורן מאפשר לחוכר לבצע את הפעולה בנכס המוחכר על ידו, פעולות העשויות להסתכם בסכומים גבוהים מאוד לחוכר.
בעלי נכס מהוון ומעוניינים בתוספת בנייה?
בהתאם לנוהלי רמ"י, קיימים שני מסלולים בהם יכול החוכר לבחור על מנת ולממש את תוספת הבנייה המבוקשת על ידו, האחד, מסלול של רכישת הבעלות מהמינהל, השני, תשלום עבור תוספת הבנייה למגורים.
במאמר זה נעמוד על ההבדלים ומתי כדאי לבחור במסלול הראשון של הקניית הבעלות ומתי כדאי לבחור במסלול השני של תוספת בנייה במגורים.
הקניית הבעלות משמעותה המרת זכות "החכירה" בזכות "בעלות" ולמעשה להתנתק מרשות מקרקעי ישראל כך שהוחכר נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבעלים המלא של הנכס.
חשוב להדגיש כי הקניית הבעלות היא זכות ולא חובה, וחוכר שמעוניין להמשיך ולהחזיק בזכויות חכירה רשאי לעשות כך.
מסלול ראשון: הקניית בעלות
קיימת רשימת נכסים בהם ניתן להעביר לחוכרים את זכות הבעלות בנכסים המוחזקים על ידהם, כמו: נכסי מגורים (דירות, בתי מגורים) ונכסי תעסוקה (מסחר, משרדים וכו') במגזר העירוני.
כך גם בשכונות הרחבה במושבים ובקיבוצים, ובבתי מגורים ביישוב קהילתי ובישוב חקלאי.
בהנחה שחוכר המחזיק בנכס מקרקעין למגורים מהוון שאין מניעה לרכוש את הבעלות מרמ"י, רשאי הוא לרכוש את הבעלות לפי שיעורי התשלום הבאים:
מגרש עד 280 מ"ר – ללא תמורה.
במגרש מעל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר – בתמורה של 4.5% משווי מרכיב הקרקע.
במגרש מעל 540 מ"ר ועד 1.0 דונם – בתמורה של 9% משווי מרכיב הקרקע.
במגרש מעל 1.0 דונם ועד 3.0 דונם – תשלום בשיעור של 31% מהפער בין שווי זכויות
החכירה בחוזה החכירה לבין שווי הבעלות כולל פוטנציאל, או תשלום בשיעור של 12% משווי הבעלות כולל פוטנציאל, לפי הגבוה מביניהם.
כך לדוגמא,
נניח שקיים מגרש מהוון בשטח של 550 מ"ר במרכז הארץ הכולל זכויות חוזיות מול רמ"י של יחידת דיור אחת בשטח 160 מ"ר, ואילו בהתאם לתוכניות בנין עיר ניתן לבנות שתי יחידות דיור (דו משפחתיות) – רשאי בעל הזכויות לרכוש הקניית בעלות בתמורה לתשלום של 4.5% משווי מרכיב הקרקע.
את סכום התשלום לרמ"י ניתן לקבל באמצעות יישומון של המינהל ובו מצוין הסכום כולל מע"מ וכולל מס רכישה, וזאת לאחר כניסה ל- רמ"י שלי המאפשר גישה למידע אישי וביצוע פעולות ברשות מקרקעי ישראל.
לאחר ביצוע הקניית הבעלות החוכר יחזיק בזכות בעלות ויתאפשר מימוש מלוא זכויות הבנייה במגרש הנדון לרבות בניית 2 יחידות דיור, וזאת ללא צורך בקבלת אישור רמ"י.
מסלול שני: תוספת בנייה למגורים
בהתאם לנוהל מס' 21.03B "תוספת בניה במגורים" חוכר המחזיק בנכס מהוון ומעוניין לבצע בו תוספת בנייה רמ"י תגבה ממנו דמי היתר בשיעור של 31% משווי מרכיב הקרקע של זכויות הבנייה הנוספות (עיקרי ושירות).
בפעולות של תוספת בנייה רגילה ליחידת הדיור הקיימת שובר התשלום יתקבל באמצעות מחירי טבלה, אם כי בפעולות מורכבות יותר כמו תוספת יחידת דיור הסכום לתשלום יקבע בהתאם לשומת מקרקעין מטעם המינהל.
השומה תיערך לפי שתי חלופות, האחת, שווי הקרקע לפי הזכויות החוזיות של יחידת דיור אחת בשטח 160 מ"ר, והשניה, שווי הקרקע לפי הזכויות המבוקשות בתכנית בקשה להיתר.
באיזה מסלול לבחור?
באם מדובר בנכסים ששטחם אינו עולה על 280 מ"ר, והקניית הבעלות מוקנת ללא תמורה, הרי ברור לכל שאין התלבטות ויש לבחור בהקניית הבעלות.
הדילמה מתעוררת בנכסים בהם שטח המגרשים מעל 280 מ"ר והקניית הבעלות כרוכה בתשלום כספי המגיע לכדי מאות אלפים ואף יותר מכך.
נחזור לדוגמא שהוצגה,
מגרש בשטח של 550 מ"ר מהוון הממוקם במרכז הארץ עם זכויות חוזיות של יחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר.
בהתאם לתוכניות בנין עיר (תב"ע) החוכר יכול לבנות שתי יחידות דיור בקיר משותף, כל אחת על מגרש בשטח של 275 מ"ר.
חשוב להדגיש כי לאחר מימוש הבנייה ורישום בית משותף של שתי יחידות הדיור, ניתן יהיה לבצע הקניית בעלות ללא תמורה היות ושטח כל אחד מהנכסים יהיה פחות מ- 280 מ"ר.
ולכן, במקרה שכזה, יכול החוכר לחסוך סכומי כסף נכבדים אם יפעל בצורה מושכלת ויבחן מה סכום הקניית הבעלות במסלול הראשון ומה סכום התמורה עבור תוספת בנייה במסלול השני.
ככל וסכום התמורה עבור תוספת בנייה במסלול השני נמוך מסכום הקניית הבעלות, הרי שאין צורך בהקניית בעלות ויש לבחור תחילה במסלול של תוספת בניה ולאחר מימוש הבנייה ורישום הבית המשותף להגיש בקשה להקניית הבעלות בחינם.
ובאם מתקבל כי התשלום בתוספת בניה גבוה מהקניית הבעלות, הרי שנדרש לרכוש את הבעלות כבר בשלב הראשוני וזאת על מנת שתתאפשר הבנייה במגרש הנדון.
השגה על שומה
במקרים בהם סכום התשלום להקניית הבעלות ו/או הסכום עבור תוספת בנייה נקבע על פי שומת מקרקעין מטעם המינהל, רשאי החוכר להגיש השגה על שומה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו.
באמצעות השגה שמאית מבטא החוכר את עמדתו לעניין הסכום הראוי לתשלום בכל אחד מהמסלולים.
למידע מפורט בדבר השגה על שומת מינהל ראו מאמר נפרד ערעור (השגה) על שומת רמ"י – המדריך המלא לשנת 2023.
לסיכום
התנהלות נכונה וזהירה של החוכר מול רמ"י ובחירת המסלול הנכון ביותר עשויה לחסוך סכומי כסף נכבדים. בהתחשב כי כל מקרה לגופו יש לבחון מה נכון בכל עסקה ועסקה, ואין פתרון אחיד וזהה לכל המקרים.
טרם ביצוע הפעולה מול רמ"י ובמקרים בהם הקניית הבעלות מותנת בתשלום כספי, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בקיא בתחום לקבלת המידע המדויק והנכון עבור הנכס המוחזק על ידי החוכר.
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין בנושאי רשות מקרקעי ישראל, עם התמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה, החלטות ופסיקה רלוונטית.
המשרד מעניק ליווי שמאי מלא לבעלי זכויות במקרקעין בהליך הקניית הבעלות ו/או תוספת בנייה ובניהול הליכי השגה מול רמ"י, כל שנדרש.