מחירי טבלה או שומה פרטנית, במה לבחור?  

קיבלתם שובר תשלום מרשות מקרקעי ישראל וערך הנכס שלכם נקבע לפי מחיר טבלה? מתלבטים אם לבחור במסלול שומה פרטנית? אם גם אתם שואלים את השאלות האלו או שקיבלתם דרישת תשלום מרשות מקרקעי ישראל, המאמר הזה בשבילכם

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל (קק"ל) ורשות הפיתוח, ולמעשה כ- 93% מהשטחים במדינת ישראל נמצאים תחת אחריותה. ניהול השטחים מבוצע לרוב על ידי חתימה על חוזי חכירה / פיתוח בין רמ"י לבין החוכר. חוזים אלו קובעים, בין היתר, את מטרת החכירה, תקופת החכירה, מהות הנכס המוחכר, ייעוד החכירה וזכויות הבנייה.

בעת הקצאה ראשונה של קרקע או שינויים בזכויות חוזיות כמו תוספת בנייה, חידוש חכירה, פיצול הזכויות ומכירת הזכויות או הקצאה, קיימת דרישת תשלום בהתאם להוראות ונהלי רמ"י.

בשפה המקצועית, דרישות התשלום ידועות בשם תשלום דמי היוון, דמי היתר, דמי חכירה, דמי רכישה ועוד הגדרות כאלו ואחרות, שהתשלום עבורן מאפשר למבקש/לחוכר לבצע את הפעולה בנכס המוחכר על ידו.

תשלומים אלו יכולים להיות מחושבים על ידי רמ"י או באמצעות טבלאות ערכים (מחירי טבלה) או באמצעות שומה פרטנית.

במאמר זה אסביר את החסרונות ויתרונות של כל אחד מהמסלולים:

מחירי טבלה

מחירי טבלה הם ערכי שווי למרכיב הקרקע המחושבים על ידי רמ"י וזאת לצורך הנפקת שוברי תשלום למשלם.

מחירי טבלה המשמשים כבסיס לביצוע עסקה יהיו תקפים לרוב לשנתיים מהמועד הקובע בטבלה. מחירי טבלה המשמשים בסיס לעסקאות הקניית בעלות לחוכר בתמורה, בהתאם לסעיף 4 יז לחוק רשות מקרקעי ישראל, תוקפם יהיה לארבע שנים מהמועד הקובע לשומה.

בעסקה המבוססת על מחירי טבלה, סכום התשלום יוצמד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מהמועד הקובע בטבלה ועד למועד הודעת התשלום.

היתרונות בשימוש במחיר טבלה הם, כדלקמן:

• זמינות והחסכון בזמן בביצוע העסקה מול רמ"י, כך שלא נדרש לערוך שומה פרטנית לנכס.
• בתקופה בה קיימת עליית מחירים, ומאז שהוכנו מחירי טבלה ועד לביצוע העסקה ערכי השווי של הקרקעות עלו, עשוי להתקבל מצב ובו מחירי הטבלה יהיו נמוכים בשיעור מסוים ביחס לשווי במועד העסקה, מה שמהווה יתרון כלכלי למשלם/החוכר.

החסרון העיקרי במחירי הטבלה הוא כי אינם משקפים את מלוא המאפיינים של הנכס המוערך היות והבסיס נקבע לפי ערך שווי כללי. כך לדוגמא: במגרש מגורים הממוקם בסמוך לכביש ראשי המהווה מטרד המשפיע על שווי המגרש, מחירי הטבלה לא ישקפו את ההפחתה בגין מטרד הכביש.

אם כך, במקרה ובו לנכס קיימים מאפיינים ייחודים עם חסרונות כמו צורה אי רגולארית, פני קרקע משופעים, העדר גישה, חשיפה למטרדים וכדומה, הרי שיש שחסרונות אלו לא קיבלו ביטוי במחירי הטבלה, ונדרש בחון את הכדאיות בבקשה לשומה פרטנית.

בנוסף, חשוב לדעת כי לא ניתן להגיש השגה שמאית על מחירי טבלה.

התשלום לפי מחיר טבלה:

הודעת התשלום לפי מחיר טבלה תינתן לתקופה של 45 יום בלבד, ולאחר מועד זה יקבעו סכומים חדשים על פי טבלה עדכנית, או יתווספו הפרשי הצמדה/ריבית.

החוכר/המשלם רשאי לבקש מרמ"י כי תיערך שומה פרטנית ועליה יוכל להשיג בהתאם לפרק 4.20 לקובץ החלטות המועצה, ראו בהקשר זה מאמר השגה ראשונה על שומת רמ"י.

חשוב להדגיש, כי בחירה בדרך של שומה פרטנית היא חד כיוונית ומחייבת כל עוד  הודעת התשלום בתוקף. משמעות הדבר היא שאם המשלם בחר בשומה פרטנית תחול חובת התשלום לפי השומה הפרטנית, גם אם יתברר בסופו של דבר שהשווי לפי השומה הפרטנית הנו גבוהה מהשווי שנקבע במקור לפי מחירי טבלה.

ולכן, לאחר קבלת שובר התשלום לפי מחיר טבלה חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין המומחה בתחום ובנושאי רמ"י וזאת על מנת ולבחון את סבירות התשלום שנקבע לפי מחיר טבלה ביחס למאפייני הנכס, ולקבל את הייעוץ הנכון ביותר אם לשלם לפי מחיר טבלה או לפנות להליך של שומה פרטנית.

שומה פרטנית

שומה פרטנית היא חוות דעת שמאית שנערכת על ידי שמאי מקרקעין הנכלל ברשימת השמאים במאגר של רמ"י. השמאי מקבל הזמנת עבודה מהמחוז הרלוונטי ברמ"י לביצוע שומה לנכס הנדון ובהתאם לחלופות המבוקשות.

על שומת פרטנית ניתן להגיש השגה שמאית ראו בהקשר זה מאמר מפורט המסביר הליך ההשגה: השגה על שומת מקרקעין.

לסיכום

קיבלתם דרישת תשלום לרמ"י שחושבה לפי מחירי טבלה, פנו לשמאי מקרקעין שיבחן את סבירות התשלום, השטחים שחושבו והסכומים שנקבעו, והאם כדאי לפנות לשומה פרטנית ואחר מכן להליך השגה על שומת רמ"י.

השגה על שומת רמ"י היא כלי חשוב ביותר העומד לזכות החוכר / המבקש להביע עמדתו בעניין שווי הקרקע, בה עומדת להתבצע עסקה בין רמ"י לבינו. ניהול נכון של הליך הערעור על ידי בחינת כלל הטענות והסוגיות לרבות טענות משפטיות ועלויות הפיתוח, וכן הכנת חוות דעת שמאית מנומקת ומפורטת עשוי לחסוך סכומים נכבדים לחוכר.

משרד מרום גולי שמאות מקרקעין הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין בבחינת מחירי הטבלה, שומות שנערכות מטעם רמ"י וניהול הליכי השגה מול רשות מקרקעי ישראל.