מה זה דמי רכישה? מתי נדרשים לשלם דמי רכישה? איך מחושבים דמי רכישה? מי קובע את דמי הרכישה? ואיך מגישים השגה על גובה דמי הרכישה – אם גם אתם שואלים את השאלות האלו או שאתם מוכרים נחלה או עומדים למכור נחלה, כדאי שתקראו את המאמר הבא.
רקע כללי – דמי רכישה
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל (קק"ל) ורשות הפיתוח, ולמעשה כ- 93% מהשטחים במדינת ישראל נמצאים תחת אחריותה ביניהם נחלות חקלאיות הנמצאות במושבים.
בעבר, כתנאי לאישור העברת זכויות בנחלה בעת מכירתה, חויב בעל הזכויות בתשלום דמי הסכמה, אם כי מאז הודעת רמ"י על הפעלה מלאה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1523, מיום 10/04/2018, לא חלה חובת תשלום "דמי הסכמה" עבור חלקת המגורים של הנחלה בעת מכירתה, ולמעשה החל עידן "הנחלה המהוונת" וכתנאי להעברת זכויות בנחלה נדרש מוכר הנחלה לשם לרמ"י "דמי רכישה".
קיימים חריגים כמו מי שמחזיק חוזה בתוקף ועומד על המשך תחולותו, במצבים אלה, לא ישולמו דמי רכישה וישולמו דמי הסכמה, אך במאמר זה אתייחס למקרים השכיחים בהם בעת מכירת הנחלה נדרש לשלם "דמי רכישה".
עוד יצוין כי בעל הזכויות בנחלה רשאי (לא חייב) להצטרף להסדר "נחלה מהוונת", לשלם דמי רכישה, ובכך להוון את חלקת המגורים וזאת ללא קשר לביצוע עסקת מכר של הנחלה. היוון הנחלה מקנה הטבות כלכליות לבעל הנחלה אך מעטים עושים זאת לאור שיעור התשלום הגבוה הנדרש. ולכן, עיקר דרישות התשלום לדמי רכישה הן בעקבות פעולת מכר של הנחלה, המחייבות את מוכרי הנחלות בתשלום "דמי רכישה" לרמ"י.
מה זה דמי רכישה?
דמי רכישה – היוון זכויות הבנייה למגורים בבנייה נמוכה, הקיימות והעתידיות, בתחום חלקת המגורים בנחלה (ככלל בשטח של 2.5 דונם), תמורת תשלום בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים.
בנייה נמוכה מוגדרת על ידי רמ"י, כך: "מקרקעין מבונים למגורים צמוד קרקע, בין אם מדובר במבנה חד משפחתי, דו משפחתי או טורי, וכל המקרקעין המבונים למגורים שאינם בנייה רוויה (מבנה המכיל 4 יח"ד לפחות ובנוי בשתי קומות או יותר)".
שיעור דמי הרכישה עומד על 33% משווי אומדן זכויות הבעלות, למעט מקרים המפורטים בסעיף 8.3.49 (ב) בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
תשלום דמי רכישה בעת מכירת הנחלה מקנה לרוכש הנחלה את ההטבות הבאות:
- ניצול מלוא זכויות הבנייה למגורים בבנייה נמוכה (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים, ללא צורך בהסכמה ותשלום נוסף לרמ"י.
- המגורים בנחלה יותרו לכל אדם (ללא מגבלת קירבה או דרישה לרצף בין דורי, עם זאת, בעל הזכויות בנחלה יהיה חייב לגור בנחלה).
- ניתן יהיה להשכיר את יחידות הדיור בחלקת המגורים.
- ניתן יהיה לפצל מגרש בנחלה ללא תשלום לרמ"י.
- פטור מתשלום דמי הסכמה או דמי רכישה בעת מכירת הנחלה בגין חלקת המגורים. בגין יתרת שטח הנחלה כולל השטחים החקלאיים יידרש תשלום "דמי הסכמה" בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות התקפים במועד העברת הזכויות.
ולכן, תשלום דמי רכישה עבור חלקת המגורים הוא למעשה התנתקות מרמ"י בכל הקשור למימוש זכויות הבנייה למגורים בבניה נמוכה בחלקת המגורים.
איך נקבעים דמי הרכישה
לאחר דיווח עסקת המכר של הנחלה לרמ"י ובקשה להעברת הזכויות על שם הקונה, אחד מהתנאים לאישור רמ"י לביצוע העברת הזכויות בנחלה הוא תשלום דמי רכישה עבור חלקת המגורים.
רמ"י מפעילה מאגר של שמאי מקרקעין עצמאיים, המחולקים למחוזות, המקבלים הזמנת שומה מאת רמ"י לערוך חוות דעת שמאית לצורך קביעת שווי זכויות הבעלות בחלקת המגורים של הנחלה, לפי תכניות מאושרות בתוקף + פוטנציאל תכנוני, לשימוש למגורים בבניה נמוכה בלבד.
שווי חלקת המגורים נקבע בשומת הרשות ללא מע"מ וללא פיתוח.
השומה נקבעת למרכיב הקרקע בלבד, כריקה ופנויה, ולכן למחוברים הקיימים בנחלה (בתים, בריכת שחייה, מבנים חקלאיים, פיתוח וגינון) אין כל השפעה בקביעת שווי חלקת המגורים.
עובדי המחוז ברמ"י מקבלים את חוות הדעת (השומה) של שמאי הרשות ומנפיקים שובר תשלום למוכר, תוך קביעת תנאי התשלום ומועדי התשלום.
המועד הקובע לשומה
בהתאם לפרק משנה 4.20 לקובץ החלטות המועצה מצוין כי המועד הקובע לשומה יהיה לפי "יום מתן השומה" ולא ל"מועד ביצוע העסקה". בהתאם לכך, המועד הקובע בשומת הרשות לצורך גביית דמי הרכישה נקבע למועד מתן השומה, ולא למועד העסקה.
הניסיון מלמד כי שומות רמ"י מתקבלות תקופה ממושכת לאחר ביצוע עסקת המכר (לעיתים למעלה משנתיים) מה שמביא לקביעת שווי גבוה לחלקת המגורים בנחלה ביחס לתמורה ששולמה עבור הנחלה בשלמותה.
העובדה שרמ"י גובה ממוכר הנחלה דמי רכישה לפי מועד הוצאת השומה ולא לפי מועד ביצוע העסקה, גורם לנזק כלכלי אדיר לבעל הנחלה המתבטא בגביית יתר של דמי רכישה ואי וודאות מהו שיעור דמי הרכישה נכון למועד העסקה.
ברור לכל כי למוכר הנחלה אין השפעה על הליך הטיפול בשומה עד להוצאתה, וכל ההליך של הוצאת השומה נמצא בתחום האחריות של רמ"י והשמאי מטעמה.
ולכן, ההיגיון הכלכלי והצודק הוא לקבוע את המועד לגביית דמי הרכישה לפי מועד ביצוע העסקה ולא לפי יום מתן השומה.
יחד עם זאת, טענות משפטיות המוגשות בהקשר זה לרמ"י במסגרת הליך של השגה משפטית (טרום הגשת השגה שמאית, ותוך 21 יום ממועד קבלת דרישת התשלום) נדחות לרוב, אם כי לאחרונה הוגשה עתירה לבג"ץ במסגרת "איחוד עותרים" וזאת כנגד ההחלטה של רמ"י לפיה שווי הקרקע לצורך השומה לדמי רכישה ייקבע ליום הוצאת השומה.
עד לכתיבת מאמר זה לא התקבלה החלטה שיפוטית אחרת ו/או שונו החלטות הרשות, כך שיש להביא בחשבון שהמועד הקובע שיקבע לדמי הרכישה הוא מועד הוצאת השומה ולא מועד ביצוע העסקה, על כל המשתמע מכך.
פוטנציאל תכנוני בנחלה
כאמור, לצורך גביית דמי הרכישה שמאי המקרקעין נדרש לקבוע את שווי מרכיב חלקת המגורים בנחלה כולל פוטנציאל תכנוני עתידי.
מהו פוטנציאל תכנוני בנחלה?
פוטנציאל תכנוני בנחלה הוא הצפי לתוספת זכויות בנייה ו/או יחידות דיור בבנייה נמוכה בחלקת המגורים, ובכך להשביח את שווי חלקת המגורים. הפוטנציאל התכנוני המתבטא בנחלות חקלאיות הוא האפשרות לתוספת יחידת דיור שלישית בנחלה וכן תוספת זכויות בנייה בנחלה.
יחידת דיור שלישית בנחלה:
יש לבצע בדיקה לעניין מספר יחידות הדיור המותרות במושב בו מצויה הנחלה בהתאם ללוח 2 לתמ"א 35 וזאת ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות במושב. לרוב, מתקבל כי לא קיימת יתרת יחידות דיור המאפשרת תוספת יחידה שלישית לכל אחת מהנחלות במושב.
עם זאת, בהתאם לתיקון 1ב' לתמ"א 35 שאושר על ידי הממשלה, ביום 09/06/2016, ופורסם ברשומות, ביום 14/06/2016, תותר תוספת של יח"ד אחת בכל נחלה במושב, בכפוף לתנאים ביניהם הכנת תכנית. האפשרות לתוספת יחידת דיור שלישית בנחלה מפורשת כפוטנציאל תכנוני המחושב בדחייה וסיכון וזאת עד לאישור התכנית.
פוטנציאל תוספת זכויות:
תיבחן האפשרות לתוספת זכויות בנחלה בהקלה כמותית בשטח הבנייה בשיעור של 6% משטח המגרש, וכן בהתאם לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה תוספת כמותית בשטחי בנייה עיקריים בשיעור של 7% או 50 מ"ר לפי הנמוך.
יוער כי הפוטנציאל התכנוני המחושב בשומות הרשות הוא אחד הפרמטרים המביאים לכך כי שווי חלקת המגורים בנחלה מוערך בסכום הגבוה באופן ניכר ביחס לתמורה בעסקת המכר. ולכן, במסגרת השגה שמאית נדרש שמאי המקרקעין המשיג על שומת המינהל לבחון בצורה מעמיקה את הפוטנציאל התכנוני, ככל שקיים, ומהם מקדמי הדחייה והסיכון שיש להביא בחשבון בחישוב הפוטנציאל.
היטל השבחה בחישוב הפוטנציאל התכנוני
כידוע, בעת אישור הפוטנציאל תכנוני בעתיד, ולאחר מכירת הנחלה, צפוי לחול חיוב בהיטל השבחה, שיחול על קונה הנחלה ואינו רלוונטי כלל למוכר הנחלה כיום. ולכן, הפוטנציאל התכנוני במועד עסקת המכר של הנחלה כיום צריך להיות מחושב בקיזוז היטל השבחה הצפוי.
בנוסף, ענייננו בשווי זכות הבעלות של חלקת המגורים למועד קובע בו הזכויות מכח הפוטנציאל התכנוני לא מאושרות, כך שבמועד מכירת הנחלה, הקונה מביא בחשבון את היטל השבחה הצפוי, ומוכר הנחלה מקבל תמורה נמוכה יותר מאחר והקונה יידרש לשלם היטל השבחה.
עם זאת, בהתאם לחוות דעת משפטית, מיום 29/11/2017, אשר נערכה על ידי עו"ד מיכל קראוס, מאגף חוזים לדורות בהתיישבות רמ"י, נקבע כי עבור רכישת מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים בנחלה, משולם תשלום בשיעור 33% משווי חלקת המגורים, ושיעור זה מגלם את היטל השבחה הצפוי. משכך, נקבע כי אין להפחית את היטל ההשבחה הצפוי עבור הפוטנציאל התכנוני, כך ששווי חלקת המגורים לצורך דמי הרכישה כולל את שווי המלא של הפוטנציאל התכנוני לא קיזוז היטל השבחה.
יוער כי הטענה לקיזוז היטל השבחה מהפוטנציאל התכנוני עלתה ועולה בפני ועדת השגות, והחלטות הועדה קובעות כי אין לקזז את היטל השבחה וזאת בהתאם לחוות הדעת המשפטית לעיל.
עם זאת, ראוי לציין כי קיימות החלטות של ועדת השגות בהן השמאים המכריעים החברים בועדה קובעים כי יש לקזז את היטל השבחה, אם כי דעתם בדעת מיעוט (ראו: השמאית המכריעה הגב' רינת וויס רביב, נחלה 64 כפר ברוך; השמאי המכריע מר אלי כהן, מושב הזורעים; השמאית המכריעה הגב' שושי שרביט שפירט, מושב גבע כרמל).
ערעור (השגה) על שומת דמי רכישה
ערעור (השגה) על שומת רמ"י שהתקבלה לתשלום דמי רכישה, הוא כלי בידי מוכר הנחלה להציג טענותיו ולהביע עמדותיו בעניין שווי מרכיב הקרקע של חלקת המגורים בנחלה לצורך גביית דמי רכישה ובכך להפחית את שיעור התשלום.
בעניין זה ראו פירוט מלא במאמר ערעור (השגה) על שומת רמ"י
יודגש כי השגה שמאית תתייחס לשומה בלבד ולא לעלויות הפיתוח ולא לטענות משפטיות.
מוכר נחלה המעוניין להגיש השגה ראשונה נדרש להגיש את ההשגה למקדם העסקה ברמ"י, בתוך 60 ימים מהיום בו הוגשו לו השומה והודעת התשלום, או התשובה לבקשת לתיקון טעות או לטענת משפטית, לפי המאוחר מביניהם.
למוכר הנחלה קיימת גם זכות להגיש השגה שניה על החלטה בהשגה ראשונה ככל שלעמדתו יש מקום בכך. השגה שניה על החלטה בהשגה ראשונה יש להגיש לועדת השגות במשרד המשפטים וזאת בתוך 60 ימים ממועד קבלת ההחלטה בהשגה ראשונה על ידי המחוז באגף שומת מקרקעין.
השגה על שומת רמ"י היא כלי חשוב ביותר העומד לזכות מוכר הנחלה המבקש להביע עמדתו בעניין שווי הקרקע של חלקת המגורים לצורך חיוב דמי הרכישה.
להלן סקירת ערכי שווי חלקת מגורים בנחלה לצורך גביית דמי רכישה שנקבעו בערכאות השונות:
ניהול נכון של הליך הערעור על ידי בחינת כלל הטענות והסוגיות לרבות טענות משפטיות ועלויות הפיתוח, וכן הכנת חוות דעת שמאית מנומקת ומפורטת עשוי להפחית את שיעור דמי הרכישה לרמ"י.
משרד מרום גולי שמאות מקרקעין הינו משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין בהליכי השגה מול רשות מקרקעי ישראל, עם התמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה, החלטות ופסיקה רלוונטית.
המשרד מעניק ליווי שמאי מלא לבעלי נחלות חקלאיות טרום ביצוע עסקת המכר בעניין שווי הנחלה, היטל השבחה צפוי לועדה וכן תשלומים צפויים לרמ"י (דמי רכישה, דמי הסכמה, דמי שימוש וכדומה), ולאחר הליך המכירה טיפול מלא בהליכי השגה מול רמ"י והועדה המקומית.
